房地产行业集中度提高 以致中小房企隐身

　　近期土地交易市场再度升温，一些热门地块不仅吸引大型房企的参与，而且出现多轮竞价和高溢价现象。在二三线城市个别地块的交易中，激烈程度甚至不亚于前两年。

　　房企资金链充裕，被认为是市场再度升温的主因。经过此前的楼市热销以及各项融资举措，大型房企的现金流维持在百亿元以上。值得注意的是，险资的杀入更加剧了土地竞争的激烈程度。

　　从本轮土地市场的表现不难看出未来市场分化的格局。业内人士表示，中小房企在本轮拿地势头明显萎缩，这是房地产业集中度提高的重要表现，未来这种趋势还将加剧。

　　溢价率或大幅提高

　　11月26日，重庆土地市场迎来今年最激烈的争夺。在当日“渝北观音桥组团C分区C56-5/03号地块”的出让中，竞标者一共经过68轮的激烈角逐。虽然总价仅为1.7亿元，但溢价率高达186%。如此高的竞价次数和溢价率，在今年的土地市场上甚少出现。

　　11月20日，南京土地市场推出3宗土地，吸引12家企业参与竞拍。这3宗地块分别经过30轮、19轮和11轮的竞拍才最终出让，这种情况同样为年内少见。在本月27日深圳“宝安西乡街道尖岗山地块”的出让中，中海、天健、佳兆业、万科与招商联合体全部到场，并最终捧出20亿元的新“地王”。

　　“竞价企业增多、竞价次数增多、大型房企到场”被认为是本轮土地市场回暖的重要特征，这些特征也促成近期一些高价地甚至“地王”的出现。事实上，业内人士认为，部分二三线城市土地市场的火爆场面几乎堪比2009年和2010年。

　　在北京一宗土地交易的现场，某房地产商代表向中国证券报记者表示，与两年前相比，当前的土地市场仅仅少了不计成本的举牌者。此观点虽然过于乐观，但仍然反映了业界对市场的良好预期。据悉，此前北京一些热门地块的出让往往吸引十多家房企参与。如今虽然参与竞价的企业有所减少，但大型房企甚少缺席。

　　来自中国指数研究院的数据显示，今年10月，全国百城土地出让金为1465亿元，同比增加19%，土地溢价率为12%，较去年同期提高9个百分点。多数业内人士认为，按现有的成交态势，11月的土地溢价率还将大幅提高。

　　大型房企资金充沛

　　Wind数据显示，152家上市房企前三季度共计实现营业收入3057.80亿元，同比增长17.56%;实现归属母公司股东的净利润370.08亿元，同比增长3.44%。其中，第三季度实现净利润113.45亿元，较2011年第三季度增长15.62%。逐季来看，上市房企业绩呈现出明显回暖的趋势，这与今年以来楼市的销售情况颇为一致。

　　事实上，若考虑到部分上市房企的营业收入和利润率双双下滑，甚至卖地求生，大型房企的业绩要比行业平均水平高出不少。而在本轮土地市场交易中，这部分房企正是占据主流的群体。

　　与此同时，大型房企通过一系列融资尝试进一步补充资金流。11月以来，房企的融资再次开闸，中海、金地、首创、SOHO中国等大型房企纷纷通过发债、境外融资的方式募集资金，总额接近百亿元。据了解，当前不少房企手握的资金流在150亿元以上，企业整体资金状况为今年以来的最好。

　　此外，经过今年年中的震荡期后，房地产市场触底升温的预期愈加明显。根据国家统计局的数据，近几个月来，房地产开发投资增速、房企拿地面积增速等指标都触底回升，国房景气指数也有所回调。多数房企认为，在地方政府放量供地的情况下，虽然地价有所提高，但当前仍是拿地好时机。

　　值得注意的是，保险资金成为今年土地市场的新生力量。在27日上海“黄浦区594(北块)、596街坊地块”的竞争中，上海外滩滨江综合开发有限公司和太保财险联合体击败上海农商行夺魁。11月1日，沈阳土地拍卖中心拍出19宗地块，合众人寿旗下合众健康产业项目(沈阳)投资有限公司共拍得13块地。

　　险资拿地无疑进一步推动土地市场的升温。业内人士认为，尽管险资的投资方向仅限于商业地产，但其对土地市场的冲击已经形成。

　　行业集中度提高

　　大型房企在土地市场攻城拔地的同时，中小房企的情况则截然相反。11月28日晚间，冠城大通发布公告显示，其拟将持有的深圳冠洋房地产有限公司100%股份，以73,320万元的价格转让给上海诚盈一期股权投资中心。

　　同期，阳光城也发布公告表示，公司及全资子公司阳光房地产拟将其所持有的武夷山置业100%的股权，以人民币7838.67万元的价格转让给望城投资。数据显示，武夷山置业目前仅持有合计298亩的两宗商服用地。

　　作为新一轮房地产周期的开端，土地储备情况往往决定此后的市场竞争态势。分析人士认为，在本轮土地市场争夺中，大型房企占据主流，中小房企身影难觅，足见市场分化的态势已明朗。

　　中小房企在土地市场的弱势并非是市场门槛提高所致。事实上，近期虽有“地王”出现，但整体土地价格比之前未有大幅提升。

　　近年来，不少房企未能把握好开发节奏，在市场向好时高价拿地，而在调控深化阶段，房屋销售却遇到阻力，导致企业的资金链吃紧。这一方面造成企业出现卖地求生的局面，同时也在面临“供地潮”时无力拿地。与大型房企相比，中小企业在陷入危机时难获援手，更加剧这种困境。

　　业内人士认为，对于房企而言，获取土地是其布局区域市场的第一步。随着大型房企逐步掌握土地资源，不仅扩大其在区域市场的优势，更有助于提高在整个行业中的话语权。在此消彼长的情况之下，部分中小房企难以获取土地，市场份额也将继续缩减。

　　房地产行业集中度提高是当前行业发展的大趋势。从近期土地市场的表现来看，已体现“弱肉强食”的态势。多数业内人士认为，这种态势已成为新一轮市场分化的起点，并将随着本轮的房地产开发周期而延续。兰德咨询此前发布的报告也认为，未来5年房地产企业数量可能减少三成，减少的企业以中小房企为主。