香港房地产依旧火爆 短期内仍将难以降温

　　目前，香港房价已超越历史最高位，反映香港房价水平的中原城市领先指数已创下了历史新高。另外，国际房地产服务公司戴德梁行发布的香港住宅第三季度数据显示，当季成交额同比大幅增长31%。

　　分析人士认为，低息及稳固的经济基调将使香港房市的“高烧”短期内难以消退，房价年内仍会于高位徘徊，不排除有进一步上升的空间。而持续攀升的房价或会促使香港特区政府陆续出台更多的楼市调控新政。

　　供应不足是主因

　　中原地产研究部数据显示，反映整体香港市场楼价的中原城市领先指数CCL由7月1日的105.46点，已上升至最新公布的111.11点历史新高，14周累计上升5.36%。此外，反映大型屋苑楼价的中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass也由7月1日的103.13点，上升至最新的109.21点历史新高，14周累计上升5.89%。大型屋苑楼价CCL Mass升幅(5.89%)明显高于CCL升幅(5.36%)，这显示香港市民的对于改善型住房需求强劲，这对中小型住宅楼价也有推波助澜的作用。

　　戴德梁行数据则显示，按照反映住宅及其他各类物业成交市况的物业临时买卖合约数字计算，第三季度香港物业成交总额为28706宗，按季度跌8%，比去年同期升31%。另外，中小型住宅价格在本季度内急升，升幅远超豪宅。

　　戴德梁行香港董事总经理陶汝鸿表示，第三季度市况回应了香港政府的各项追求长远稳定楼市的措施，另一刺激成交上升的原因是美国推出第三轮量化宽松政策(QE3)后，更多买家认为置业可以抗衡通胀，因此对物业兴趣浓厚。

　　香港中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰则认为，美推行QE3满一个月，但香港物业市场未见出现“疯狂”现象，以中原地产每周六日统计之十大屋苑成交量分析，8月份前没有推出QE3前，十大屋苑成交量为44宗(8月11-12日)，而到了9月推出QE3时，成交量为32宗(9月15-16日)，上周末(10月13日、14日)，十大屋苑成交量跌至25宗，这反映市场未因QE3而出现“盲抢楼”之情况，市场仍比较理性，显然，香港楼价持续攀升的原因仍在于供应问题。

　　恒基地产主席李兆基本周在公开场合表示，目前香港房价高企，主要因为在过往几年至今供应较少，一年只有约一万个单位，在建筑成本高企下，加上未来两至三年内，供应未能推出，所以房价很难大跌，预料将于高位持续徘徊。

　　中原地产指出，全球主要央行推行量化宽松措施，刺激香港房价反复上升，不断上试历史新高，估计第四季CCL可望升至115点水平。

　　调控风险不可低估

　　事实上，新一届特首梁振英上任后，港府已连续推出系列针对房市的调控政策，包括7月16日出台的“白表准入居屋第二市场”、8月30日推出的“梁十招“、9月6日推出的”港人港地政策”、9月14日再次收紧楼市按揭等。

　　不过，从前述数据来看，香港房市“高烧”显然并没有退去。里昂证券近日报告指出，市场低估了政府压抑房市的决心，自7月中旬开始，二手房市场反弹，导致小型住宅楼价上升，因此，调控措施便显得没有发挥效用，港府必须再出“重手”才有效。

　　值得注意的是，近日，香港暂停14年的长远房屋策略研究再次重启。过去，香港曾推行过两个长期房屋政策，包括1973年的十年建屋计划和1987年的长远房屋策略。香港运输及房屋局局长张炳良出席会议后表示，长远房屋策略督导委员会是集中探讨社会住宅需求，讨论不同阶层的市民对房屋的急切情况而作出评估，亦会预测公营及私营房屋的需求，并且检视土地规划的安排，并作出意见。

　　鉴于目前的情况，分析人士预计调控香港房市的系列政策仍会继续出台。里昂证券估计，在明年1月份梁振英宣布首份施政报告前，部分调控政策将会出台，包括延长特别印花税、再收紧第二次置业按揭，并如新加坡般，向非本地居民征税。

　　展望下一季度香港房价，戴德梁行认为：“香港住宅物业需求仍将坚挺，但买家也应留意制衡市场的一些因素，警惕风险。”