人口流失的三四线城市：大同楼市将迎变局？

摘要：2021年夏日，第七次全国人口普查数据出炉，距离第六次人口普查已有十年，大同市也与全国大多数三四线城市一样，出现了严峻的人口流失情况。

       常住人口逐年减少 规划到了人还没到？

       人口与经济息息相关，城市的发展离不开常住人口的支持，据第七次全国人口普查数据，2020年大同市常住人口310余万人，相较于2010年的331余万人，十年间大同市常住人口减少了约21.2万人。

       大同真的是没有新人来了吗？其实不然，在现实情况下，大同和大多数三四线城市一样，开始走向了城市常住人口迁移至一线与新一线城市，县、乡镇人口向市区迁移常住的现状，比起人口流入，人口流失的群体更加庞大，这才造成了十年间大同常住人口减少了20多万人的情况。

第七次全国人口普查大同市人口数量

       人口换代速度慢、住房需求更新慢是大同楼市正在面对的问题。相较而言，土地的城镇化远快于人口的城镇化，大同土地市场已经扩至开发区，曾经的市区与御东也合并成为了如今的平城区，但由于人口的城镇化跟不上城市的城镇化，也造成了类似于御东部分小区高空房率，大多数人口活动范围以城市商圈为中心发散的现状。

供应地块位置图

       而且大同乃至于很多三四线城市的土地规划、土地供应增加的速度，远远超过了城区人口增长的速度，一二线城市也许一两年就增长了一波住房需求，三四线城市却要积攒好几年甚至一代人的成长才能增加一波需求。

       这就是我们说的：规划到了，人还没到。没有大量的人口作为城市发展的基础，三四线城市的只能进入一个慢速发展的阶段，生活节奏也将随之放慢。

大同御东实景现状图

       舒适康养 大同或将走向养老城市？

       在第七次全国人口普查中，大同0-14岁人口占14.79%；15-59岁人口占64.57%；60岁及以上人口占20.64%，65岁及以上人口占14.07%。大同经济的低速发展，让多数外地上学毕业的新生代选择在当地开始发展，寻求更好的发展空间和更高的福利待遇，这也让大同常住人口逐渐走向老龄化。

       由于人口构成的变化，大同楼市的购房人群也发生了一些变化：县乡流入大同市区的购房群体，偏爱一些以经济小三居为主力户型的刚需楼盘，留在市区的常住中产家庭，则将目光投向了御东文瀛湖周边的低容积改善湖居。两种不同置业需求的群体，让大同楼市的住房类型向相反的方向越走越远，前两年楼盘火爆入市，家家户户争相买房的场景也是过去式了。

文瀛壹号院效果图

       在土地和需求的双重影响下，大同楼市的主力军将慢慢走向改善主打、刚需辅助的局面，价格明显高于大同在售商品房均价、以舒适康养为定位的大同改善湖景楼盘，或将给大同贴上关于养老的城市标签。

2021年9月大同市在售商品房均价走向图

       如此现状 谁来为大同楼市买单？

       正如前文所述，大同部分常住人口仍然朝着机会更多、条件更好的一线城市、新一线城市迁移，但我们所知晓的一线城市房价，是需要普通人生活十分辛苦和努力才能勉强够得到的。

网络效果图

       抛开一线城市房价令人望而却步的问题不谈，大同作为三四线城市，楼市现在所面对的问题也是一个非常值得思考的问题：房子卖不动，房价却不跌。

       根据0352房网对于2021年9月大同楼市销售情况的整理，我们不难发现，相较于前几年热闹的“金九银十”，今年的“金九”就黯淡了一些，虽然我们看到了新盘的活跃，但在反映在销售成交额上却还是没有那么的理想。

       在“房住不炒”和旧房改造的政策下，曾经被一二线城市飙升的房价逼到三四线城市的炒房客也不禁萌生了脱离市场的念头，但经济和政策的把控却让房价仍然保持在一个稳定的状态下，开发商与房东想要出售却不想低价出售，购房者想要入手却不敢入手，造成了现在双双观望，架空了市场的现状。

       随着大同经济与城市的共同发展，刚需购房逐渐饱和，新盘市场走向改善，大同在售商品房的均价将呈现一个长期稳中有升的局势，在这样的局势下，单纯依靠国家“返乡置业”的大政策，没能在人口流失方面上提出一个适合自身的有效解决方案，大同楼市在未来无人买单或许也是有可能的。

大同市实景图（图源网络）

       大同是我们出生成长的地方，是我们的家乡，它在一步步变好，却总是变化的慢了一点。在楼市撑起大同经济大头的现在，找到一个新的突破口，或许能为大同带来一个新的经济发展平台，而未来究竟如何，有待新生代去研究发掘。

       （全文人口数据来源：大同市统计局）