买房必备5大法律常识(2)

2011-05-03 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　常识3各种名目的炒房和投机性购房受到严格限制

　　【案例】2009年1月，黄先生购买了一套房屋，并签订了预售合同。根据预售合同的约定,该房屋总价款人民币180万元，首期付款60万元，余款黄先生以银行贷款方式支付;双方还在预售合同的补充条款中约定：“若因购房人原因(包括银行贷款政策变化)，银行未全部或部分批准购房人贷款申请的,购房人应补足全部房款。”2009年3月，因黄先生有其他多笔贷款未清偿，故银行未批准黄先生上述贷款。因黄先生未在合同约定的期限内补足全部房款，故地产公司将黄先生诉至法院,要求终止预售合同。

　　【律师】上述案例中，预售合同中有关购房人无法贷款时应补足房款的补充约定合法有效，黄先生应按照约定补足全部房款;若黄先生未补足房款的，地产公司有权要求解除与黄先生的预售合同，并要求黄先生承担相应的违约责任。

　　以上案例只是众多房屋贷款纠纷中的一件，在实践中这类纠纷很多。

　　今年年初以来，中央出台多项政策对房地产市场进行宏观调控。2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，根据《通知》规定，将实行更为严格的差别化住房信贷政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　为此，如果是购房自住涉及到贷款购房，购房者应关注政策的变化，正确估计自己的负担能力;如果是炒房或者投机性购房涉及到贷款购房，则正是中央以及各级政府严格限制和打击的范围。

　　常识4开发商违反销售广告的承诺是否要承担违约责任？

　　【案例】某开发商在售楼广告中说明，其开发的小区旁，政府部门规划有公园及超市，购房者购物及休闲极为方便(该说明未写入《商品房购销合同》)。后来政府部门的规划发生了变化，公园及超市变成了体育场。购房者以房屋交付后小区旁实际不存在公园及超市为由，要求开发商承担违约责任。那么，该购房者的要求是否能得到支持?

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