谢逸枫：预计2013年中国房价“稳中上涨” (2)

2012-12-14 来源：谢逸枫的博客编辑：无忧

　　记者：绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，如果政策不当乏力，住房市场将整体反弹和局部崩盘;如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”。2013年房价走趋如何?

　　谢逸枫：由于中央房地产调控的持续性与市场存在变数，2013年中国楼市“震荡上行”、房价平稳上涨”，楼市总体上保持“稳中有升”的趋势，不会出现大起大落的现象。一是2012年中国楼市经历“下降探底、筑底回暖、复苏上升”三个阶段后，市场又重新恢复到企稳的发展状态。从国家统计局公布的宏观经济与房地产数据显示，一季度楼市行情“低迷徘徊”，二季度楼市行情“淡季不淡”，三季度楼市行情“高位盘整”，四季度楼市行情“暖冬见春”，今年下半年楼市好过上半年，可以预见明年比今年好。二是从国家经济稳增长与房地产市场的发展态势看，去商品房库依然是首要任务。2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%)，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。三是供求关系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地是低增长、负增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长。四是居民改善住房随着房价与拆迁及地价等购买成本上升。另外是中国工业化和城市化走完至少需要30年，对住房的需求就始终存在，住房长期供应存在偏紧的状态。五是从房企销售业绩与现金流及货币政策看，房企基本不缺钱，说明房企不会有下降房价的冲动。因此，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存情况下，2013年房价将“稳中上升”，不会暴涨也不会暴跌。中国房价整体涨幅会被控制在名义GDP和实质CPI之间，即5%～10%之间。

　　住房绿皮书推测，从2011年第四季度至2012年，政策持续收紧并作适度微调，各方结束观望，实施有限调整。由于2009、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后。对房地产企业而言，为消化“库存”，“以价换量”的开发企业将逐步增多，降价促销范围扩大。而促销优惠可能会吸引部分持币待购者出手，一线城市的购房者将以刚性需求为主，房地产市场缓慢回调。整体来看，2011—2012年商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面，住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。与此同时，限购政策下符合条件的需求主体短期难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手。未来一段时间，一线城市价格下行通道的打开，预计将逐渐向二、三线城市蔓延。整体来看，2011-2012年，商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面，政策的微调可能使各区域表现不一。

　　绿皮书指出，2011年第四季度以来住房市场总体走势是：降中有升。大致经历了三个不同的阶段：第一阶段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地产理性回归;第二阶段，2012年6-8月，房地产市场出现反弹;第三阶段，2012年第三季度之后，延续温和地回暖，近期住房市场走势值得高度警惕。绿皮书预测，2012年第四季度与2013年，住房市场发展有三种可能的趋势，即：第一，如果政策不当乏力，住房市场将发生整体反弹和局部崩盘;第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”;第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。第二种可能性最大。具体表现：住房市场量价继续逐步上涨，但上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

　　绿皮书指出，2012年上半年，受房地产销售市场持续低迷的影响，土地市场整体偏冷，购地需求相对不足，致使住房用地供应量同比减少约两成。但从今年8月底开始，全国主要城市的土地市场明显复苏，各大开发商均开始了大规模的“圈地”运动，土地的溢价率不断攀升为下一阶段房价的上升埋下伏笔。2012年第三季度，北京、上海等十大重点城市土地出让金总额为1352亿元，环比上涨123.8%，而北京、上海、广州、深圳四个一线城市住宅用地出让金总计414.7亿元，环比大涨355.7%，溢价率为23.12%，达2011年调控后最高。绿皮书预测，2012年底至2013年初土地市场仍会保持一定热度，这不仅是因为开发商购地需求升温，更是由于临近年底，国土部门为了完成全年供地计划，往往会集中推地。而国企和大中型房地产企业由于资金相对充裕，成为拿地的主力。

（责任编辑：0352房网）