谢逸枫：把卖地收入变成房产税是天方夜谭 (2)

2012-12-10 来源：谢逸枫的博客编辑：木木

　　记者：由于官方对房产税的目的一直没有明确的说法，而当下又以房地产调控为经济生活的中心话题，所以房产税能否平抑房价也就自然成为了争议的焦点，是否可以起到遏制房价上涨的效果，或者说让房价下降?

　　住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫直言：“不管是国家税务总局，还是住建部、财政部都没有通过房产税控制房价的说法。所以，开征房产税主要是一项税制改革，目的在于增加国家税收收入、减少对土地财政的依赖。房产税是一种财产税，是针对房地产这种特殊的增值性私有财产征收的。我国由于土地是70年使用权，并没有私有化，征收房产税不具备条件，强行征收法理不通。因此，开征房产税的目的，并非直接用于打压房价。此前上海、重庆试点时，最高征税标准在1.2%，与房价每年上涨5%～6%相比，两者之间并没有直接关系。从短期来看，开征房产税可以抑制房地产投资投机，对稳定房价能起到积极作用。长期来看，会因房产税增加成本而推高房价。目前希望通过开征房产税大幅降低房价是不可能的。尽管征收房产税的信息障碍正在逐渐解除，但许多存量房的产权界定问题不清晰，计税依据并不完善，短期内(2~3年)内普遍开征房产税还不现实。”

　　近10年来，各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年，全国土地出让金达9100多亿元，约相当于同期全国地方财政收入的35%;2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。2012年10月18日，根据国土资源部的监测，今年前三季度，全国建设用地供应44.06万公顷，同比增长9.2%。其中，房地产用地供应10.40万公顷，同比减少12.5%;房地产用地出让面积8.30万公顷，出让价款1.37万亿元，同比分别减少17.0%和29.9%。国土资源部相关负责人针对近期部分地区土地市场交易火热的情况表示，土地市场尚未出现全面回暖的动力，合理的土地供应有助于缓解供求压力。

　　前三季度，保障性住房用地供应1.95万公顷，同比增加7.7%，占住房用地的比例达27.3%。截至9月底，全国18个省区市保障性安居工程的用地落实率超过100%。该报告还对主要城市地价作了检测。三季度末，全国主要监测城市地价总体水平为3093元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为5793元/平方米、4564元/平方米和662元/平方米。综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，同比增速继续放缓，较上一季度分别下降了0.56、0.77、0.74和0.27个百分点，增速连续五个季度回调。同时，该数据中还包含国土资源违法查处的情况。前三季度，全国发现违法用地行为4.6万件，涉及土地面积2.09万公顷，同比分别下降8.7%和41.3%。违法用地用矿成全面下降态势。

　　“上海模式”执行难度就小一些，2011年房产税收入22.1亿元。” 2012年11月23日上海市税务局公布，截止当前，上海市认定5万套住房需缴房产税。其中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房比例约占20%。同时90%适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。该5万套住房中，去年认定2万余套，今年约3万套。假若按2011年房产税征收金额计算，2012年的房产税收入大约在60亿元以内。而据上海市财政局数据，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22.1亿元。中国指数研究院将发布《2011年中国130个城市土地市场交易情报》，报告显示，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

　　2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中上海土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与2010年相比减少16.7%;北京位列第二，同比减少37.9%，降幅非常明显。数据显示，2012年上半年上海市共成交216幅地块(包括经营性用地及其他用地)，总成交面积为878.8万平方米，同比下降26.13%。总成交金额为186.9亿元，同比下降62.42%。其中，近九成地块底价成交。根据上海市财政局2012年1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011年上海房产税征收为22.1亿元，完成预算的110.5%。而2012年上海房产税预算为22.5亿元，与2011年执行数基本持平。这在上海市2011年3430亿元的地方财政收入中，所占的比例不到1%。

　　据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，2012年7月上海完成土地出让金51.1亿元，环比减少21.6%，较去年同期减少3.2%。2012年1-7月上海共完成土地出让金235.4亿元，较2011年1-7月515.6亿元、同比减少54.3%。尽管如此，7月土地出让金占今年1-7月总体出让金额的21.7%，仅次于6月27.7%的占比。受此影响，6、7月份土地出让金总和为116.3亿元，较今年1-5月土地出让金总和119.1亿元、只相差2.8亿元。汉宇地产市场研究部土地监测数据显示，8月份上海市挂牌的经营性用地达到28幅。其中出让底价超过10亿元的地块有4幅，有2幅地块底价超过30亿元。数据显示，2012年1-8月份上海市国有土地出让金收入仅为321亿元，同比下降了56%。数据显示，2012年1-11月份上海市国有土地出让金收入仅为641.89亿元。

　　“重庆模式”工作量太大，2011年才收税1.5亿元。”数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。另外有数据显示，2011年重庆江北、渝中、渝北、南岸、北部新区、九龙坡区等10个主要区域的商业、住宅用地成交共134宗，成交总金额达656.71亿元，较2010年上涨27.69%。成交总面积约1027.32万平方米，同比上涨2.97%，与2010年基本持平。中国某研究院最新发布的数据显示，2012年上半年全国300个城市的土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期的10598.24亿元减少38%，缩水额度超过4000亿元。在2012年1~6月全国土地财政收入位列前十名的城市名单中，一线城市基本全线败退，上海虽上榜仅位列第九，北京更是跌出了前十名。相比之下，二三线城市跻身前列。其中，重庆以出让金总额379.42亿元位居榜首，同比增加20.6%。

　　自从2011年1月28日上海和重庆试行房产税以来，有关房产税扩大试点范围的消息就层出不穷，今年尤甚。据说湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。虽然目前还停留在“研究讨论”层面，但无论政府还是学界，都在近期放出探空气球。房产税扩围，似乎只是一个时间问题了。上海和重庆试行房产税已22个月了， 2012年11月28日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国财政政策报告2012/2013-新型城市化背景下的住房保障》。报告中有这样一段文字：“我们建议，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论其住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。”“40平方米起征线”的争议仍将继续，但这阻止不了政府扩大房产税范围的决心。

（责任编辑：0352房网）