林波：中国房价不会暴涨房产税影响不大(2)

2012-11-26 来源：林波的博客编辑：木木

　　从行业的角度上说，即使我们看到去年下半年到今年上半年很多企业没拿地，也不能判断明年市场的供应量会下降。龙头企业大部分手头上至少有保证开发一两年的土地。如果市场情况不好企业会暂缓开发进度。现在拿地明年销售也来得及，从开发进度上来讲，行业一般水平是一年到一年半上市交易，龙头企业快则半年、慢则9个月拿的地就可以上市交易了。今年年末拿的地明年年中就可以销售了，从这个角度说，不能判断库存就走下降趋势了，价格更不会出现暴涨。

　　记者：地产业未来发展趋势如何?

　　张可兴：以后地产行业特别是住宅类的“量”(新房的销售)大幅上升的可能性不大了，去年新房的销售达到了900万套，未来五到十年销量不会迅猛增长，但在价格上有空间。

　　我觉得房价本身就是要上涨，房屋的成本没有一项是不涨的，土地、人工、建筑的成本都在涨，土地本身是经济增长的一个正相关的函数，国家的经济体在成长和发展，土地价格一定是上升的，而且中国土地资源有限，人口众多，为了保证粮食基本的安全，土地不可能是大幅的供给。房价基本的上涨是必然的，但不会像2003-2007年翻了很多倍，这种可能性没有了。正常的增长应该是符合GDP+CPI的合理的增长速度。

　　记者：近期不断有房产税的消息出现，有人认为房产税将对地产形成负面打击，也有人放言“房产税落地之日，即是房价暴涨之时”。

　　张可兴：大家在提到房产税时可能忽略了一点，房产税的税点高与低是最重要的。像重庆的试点房产税率为零点几个点，我觉得对房地产市场整体影响不大，但是房产税税率是市价的1%～2%就比较高了，可能会出现大量房屋抛售的问题。从其他国家政策实行的规律来看，房产税的推出是中性的，不会对房地产市场趋势性的发展形成很大的改变，像股票市场的股指期货一样，是一种稳定器，不会令房产市场暴涨暴跌。第二，从房产税实施的可能性上来看，房产税从税种来说是有问题的，中国的房产税跟目前70年的产权是有矛盾的，我们在买房的时候已经支付了土地的出让金，从法律的层面上来讲站不住脚。另外，目前的统计系统很不完善，很多福利房都没有纳入系统之内，这样是不公平的。房产税实施起来困难很大。

　　记者：华夏幸福以园区的业务模式取得了成功，目前阶段房企众多的业务模式中更看好哪一种?

　　张可兴：我们首选住宅开发类，以住宅为主的房地产发展阶段还远远没有结束。其次是华侨城[最新消息价格户型点评]的模式，旅游开发带动销售，中弘股份、宋城股份也都有旅游地产。相比较而言，华侨城有核心的优势，比如欢乐谷等连锁的项目，这些项目每年的利润和游客数量都在良性增长，而且有一定的壁垒性。商业地产目前有一个问题，纯商业地产以租金为主的收入模式前期投入的资金比较大，收益率非常低，就目前的阶段以大量的商业地产出租为主要模式的房企增长性比较差。另外，很多新的业务模式，比如华夏幸福，我们发现这种模式比较核心的因素就是以各种概念获得比较低价的土地，复制性存在很大困难，虽然现在比较成功，但是对其前景比较担心。时代在变化，三五年之内，以利润增速来看，选择住宅类企业，但是十年之后，商业租售可能更好。

（责任编辑：0352房网）