谢逸枫：房地产行业走出冬天最低谷(2)
2012-10-17 来源：谢逸枫博客 编辑：诗诺
2012年10月15日，仲量联行称，自二季度成交大涨后，北京豪宅市场在三季度全面回暖，成交量和成交均价分别比二季度上涨9.9%、7.4%，这也是北京豪宅房价自2011年二季度以来首次环比上涨。数据中的豪宅是指成交均价在30000元/平米以上的公寓住宅，不包括别墅。从房价上看，豪宅房价自一年多来首次环比上涨;而从成交量上，自2010年以来，三季度首次出现了成交量超过新增供应量。开发商为确保全年销售额，三季度积极推盘使豪宅供应量增加。三季度北京共有12个高端公寓项目入市，带来2973套新增供应，而成交量则为3398套，整体成交均价为40994元/平米，环比上涨7.4%，同比涨2.3%。较多高价项目成交以及提价是三季度豪宅均价上涨的主要原因，三季度成交均价在40000元/平米以上的项目，成交套数占高端公寓总成交量的47.7%，成交面积则占总成交量的53.3%。
自2009年以来，北京高端住宅成交均价首次出现环比下跌是2010年四季度，但2010年高端住宅全年涨幅仍达到18.6%。在2011年限购、限贷政策出台的背景下，北京高端住宅全年成交118万平米，同比降21.4%，但成交均价同比仅降2.2%。高端住宅扛住了调控的压力，价格一直坚挺，最大的问题是成交量。限购一年半以来，即使是普通住宅降价明显的区域也集中在大兴、通州。三季度有60%的高端项目小幅涨价。二季度销售回暖使开发商减少或取消折扣，部分项目提高了后期产品价格，推动了三季度豪宅均价上涨。
2012年前三季度的成交量已和2011年全年基本持平，目前房价经历三季度止跌回稳后，四季度将会维持稳定。数据显示，截至10月14日，已有20家标杆房企(包括万科、保利、金地、恒大、富力、龙湖等)公布了2012年前9月的销售业绩。其中9月单月合计销售额为658亿，环比上涨了10%，20家房企中销售环比增长的也达到了15家。而前9个月这20家标杆房企累计的销售业绩则达到了5284.5亿元，较2011年同期的4889亿元上涨了8.1%，大部分企业均出现明显的同比上涨。除季节性旺季外，大房企为了冲刺全年业绩，三季度普遍全力推盘，使得销售出现增长，由于2012年前三季度销售好于预期，世贸等房企都上调了全年销售目标。
2012年10月15日，北京住建委的数据显示，国庆节期间低迷的北京楼市在上周开始大幅反弹。上周北京新房、二手房总成交4994套，环比上周签约量上涨751%。住建委统计数据显示：上周(10.8-10.14)，北京新建住宅签约套数为2630套，环比上涨502%，而二手房住宅签约套数则为2364套，环比上涨了1479%。合计总签约数据为4994套，环比签约量上涨751%。在新房供应方面，根据链家地产市场研究部统计，截至2012年10月14日，10月新增商品住宅期房7个，供应达到1923套，比9月前两周的5829套大幅减少近4000套。
2012年10月15日，上海市统计局发布的《2012年前三季度本市房地产基本情况》显示，进入9月后，申城商品住宅销售面积今年首度实现逆转，从1-8月的同比下滑0.8%，变成了前三季度同比增长2%。业内人士坦言，虽然楼市“金九”成色不足，总成交面积81万平方米，与8月基本相近，但是同比大涨41.9%的结果最终使得前三季度的总成交量超过了去年，实现正增长，而从10月前14天的成交来看，全市新建商品住宅成交33.1万平方米，较9月同期提升5.1%，同比则提升99.4%;再加上目前CPI、PPI、GDP等一系列宏观因素的筑底，四季度楼市成交量将持续正增长行情。
上海市统计局的数据显示，前三季度，本市房地产开发投资1664.86亿元，比去年同期增长12.2%，占全社会固定资产投资的49.3%。除了商品房新开工面积2119.86万平方米，同比下降20%。其中商品住宅新开工面积1241.94万平方米，同比下降29.1%，仍处在2位数的下滑中。其他经济数据都出现了降幅缩小的情况，在这些数据中，尤为关键的是，前三季度商品房销售面积1229.94万平方米，下降5.9%。但其中的商品住宅销售面积达到了1083.91万平方米,增长2%。这也是今年申城楼市成交首次出现正增长。
上海市统计局的数据也显示，1-5月，本市商品住宅成交量556.67万平方米，同比虽下滑0.9%，但是下滑幅度却缩小了7.1%，到了1-8月，本市新建商品房销售面积1093.31万平方米，虽同比下降7.8%，但降幅分别比一季度和上半年缩小7个和1个百分点。其中，商品住宅销售面积962.89万平方米,下降0.8%，降幅分别缩小9.1个和0.4个百分点。进入9月，虽然楼市“金九”表现平平，全月81万平方米的成交量，其较8月增长不足1万平方米，但仍创下了2012年的第三高位，同比大涨41.9%，这也将原本就只有0.8%的销售面积负增长局面首度逆转。
三季度首度逆转，对于四季度而言，成交量中性偏好，正增长局面仍将继续。来自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，10月前14天全市新建商品住宅成交33.1万平方米，较9月同期提升5.1%，同比提升99.4%;其中，上周(10.8-10.14，下同)成交2170套、25.3万平方米,环比分别大涨约200%、227%。据统计，作为节后的首个完整成交周，10月第2周本市新建住宅成交表现不俗、创近15周新高。
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