谢逸枫：房地产市场的“以价换量”可能不会再出现(2)

2012-10-09 来源：0352房网编辑：木木

　　记者：为什么今年黄金周一线城市房价依然保持上涨?

　　谢逸枫：“由于部分房企商品库存消化较快，“银十”期间将小幅提价，四季度房价下降可行性几乎不存在。从数据看，今年9月全国70大中城市与100城房价预计将继续保持环比连续4个月上涨趋势。主要有五个方面，一是融资渠道已经拓宽，大部分房企销售业绩完成良好与资金压力减少，不存在缺钱困难局面。另外是地方政府调控微调，楼市回暖明显。二是房企将楼盘价格大折扣优惠政策取消，甚至出现提价现象。况且，一线城市一手住宅产品供应有限与土地稀缺，地价上涨起到稳定房价上涨的作用。三是城市化进程与人口不断增加，市场上购房需求依然旺盛，尤其是刚性与改善需求大量存在。四是一线城市土地市场回暖，楼市处于上升阶段，购房者看好后市场，积极出手购买。五是受到QE3与日本及其他国家量宽货币政策的通胀影响，另外是股市下行，国内投资渠道缺乏。因此，购房抗通胀保值依然是首选的投资品。”

　　记者：今年第四季度到明年一季度楼市房价是否存在暴涨情行?

　　谢逸枫：“现在预测今年第四季度到明年一季度楼市房价大幅度上涨或暴涨都是不切实际的幻想，因为房价不存在大幅度上涨或暴涨的基础与条件，一是以限购与限贷及限价等限售的主要调控政策并未实质性放松，中央楼市调控将保持常态化的阶段性局面。二是目前楼市一手商品房库存量依然巨大，去商品房库存将是最后一季与明年一季开发商首要任务。三是市场上90%都是刚性需求，剩余是改善需求，投资炒房需求根本无法进入市场购买。四是有部分开发商资金依然存在一定的压力，尤其是资金来源都是靠银行与民间及其他渠道融资的房企，销售回款是最后一根救命稻草。五是后市保障房建设加快与土地及商品房新增供应也在不断增加，维持市场供求平横。”

　　记者：中秋和“十一”长假之前，中央层面多次释放坚持房地产调控信号，未来中央房地产调控如何走?

　　谢逸枫：“中央早已经注意到房地产市场现升温迹象，管理层面开始接连喊话表态，以稳定市场预期。目前中央房地产调控政策依然表现“外紧内松，自住需求差别实施”。一方面是货币政策会继续宽松，考虑到当前经济稳增长需要，调控过紧则影响到经济稳定增长，估计10月份会降准或息。另外一方面是出于支持与鼓励合理购房需求，地方政府将继续采取出台保护刚性需求合理购房的政策，不会放松限购和限贷及限价等限售的核心调控政策。因此，中央房地产调控政策总体上保持稳定，不会有实质性松动。未来中央房地产调控政策将呈现“维稳与微调”并存的平稳局面，一方面是中央政府既要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，又要防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另外一方面是考虑到合理购房需求的同时防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨的情行，也要地方政府完成今年价格控制目标。”

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