谢逸枫:8月全国百城房价连续3月上涨(2)

2012-09-04 来源：0352房网编辑：紫琳

　　0352房网记者：为什么8月全国百城房价环比连续三个月出现上涨?

　　谢逸枫：房价环比连续3个月上涨主要原因有四个方面，一是全国多地楼市调控放松微调。楼市回暖迹象明显，购房者积极入市，成交量大量上升和购买力释放导致多个二三线城市房价上涨。同时因部分限购城市购房需求和资金转移到未限购的二三线城市，推高房价。二是调控累积叠加效应显现。中央到地方政府一系列调控微调所积压的自住需求释放。特别是首套房贷首付和利率调整及税费等支持刚需合理购买政策出台，导致购买力爆发。而部分房企停止价格优惠政策，上调价格。三是恐房价反弹，购房者入市信心坚定。尤其是全国一线城市房价出现小幅度反弹，而未限购二三线城市因市场销售成交火热和后市信心恢复的影响，导致购房者由持币观望到购房意愿强烈转变成提前购买的心理。四是部分房企“以价换量”的销售策略。为去商品房库存和拉动销售成交，房企采取一定的价格折扣优惠政策，刺激楼市需求，促进销售成交，出现成交上升拉动价格上涨的现象。不排除因结构性的因素导致房价上涨。

　　0352房网记者：房价是否存在大幅度反弹的可能性?

　　谢逸枫：下半年房价大幅反弹的可能性不大，缺乏房价大幅度反弹的基础与条件。一是从中央调控层面上看，中央调控政策实质上未放松，缺乏房价大幅度反弹的条件。尤其是房地产调控进入敏感的关键期，限购和限贷政策及中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心。二是从房企资金链层面上看，房企目前销售回款缓慢和融资渠道未打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张，缺乏房价大幅度反弹的动力。三是从市场供求关系层面上看，商品房库存和新增商品供应巨大，市场处于供大于求局面，缺乏房价大幅度反弹的基础。四是从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限，缺乏房价大幅度反弹的支撑力。涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。以价换量的销售策略依然是部分房企主要的应对调控策略。

　　0352房网记者：房价连续3个月上涨，是否会引起中央新一轮调控政策出台?

　　谢逸枫：止跌再涨的势头延续着楼市全面回暖的信息，房价再次小幅度上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。但是从实际情况看，地方政府微调受限与房价不存在大幅度反弹的条件及考虑到楼市刚刚呈现回暖迹象等稳增长的考虑，中央不会出台新的楼市政策或调控升级加码，而保持原来房地产调控政策的力度，防止房价全面反弹。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调局面将并存。

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