胡江：保障房与商品房永远难达到平衡(2)

2011-09-28 来源：0352房网编辑：宋羽欣

　　我个人认为，保障房资金还是应该主要来自于政府，通过纳税人的缴税来建设保障房。但是在建设的过程中要谨慎控制受惠面。

　　降价是种价值回归

　　0352房网：统计数据显示，传统的金九已过去两周，但北京市二手房市场整体成交仍处于低位，未见回升迹象。房价环比也出现了下降。且北京二手房价格下降有逐渐从郊区蔓延到城区的迹象。请问这是不是意味着北京房地产市场房价开始进入到下降通道了?

　　胡江：目前北京郊区二手房价格调整得比较多，我认为这是这个区域的二手房价格正在向合理的价值区位回归。作为统一的不动产市场，一手房和二手房有很深刻的联动关系，它们都共同受到供求关系的影响和宏观经济的影响。如果房价下降，且供给没有太大的变化，显然是有效需求减少了。

　　在我国很多城市都执行限购政策的情况下，购房者不会轻易购买二手房，也不能购买。但与此同时，二手房上市量依然很大，一手房供给也没有减少，需求减少就会造成价格的下降。目前北京市二手房价格下降的幅度还比较小，也可以说是微调，并且环比的微降也可以看做是价格在市场作用下的波动。但是如果二手房价格持续大幅下降就说明了整个市场的价格在下降。

　　目前北京郊区二手房价格调整得比较多，我认为这是这个区域的二手房价格正在向合理的价值区位回归。价格要调整到这个区域的合理区间。

　　降价对经济影响不大

　　0352房网：如果二手房价格下降，那么也就意味着居民手里的不动产在贬值。有种说法是，居民资产的缩水会影响到我国宏观经济健康、平稳的走势。您认为目前我国局部地区出现的二手房降价会影响到我国经济发展吗?

　　胡江：在目前我国经济发展的阶段，房产贬值对心理会有一定影响，但是房产市场对整个国民经济没有太大的影响。单纯就经济学而论，这种说法是有其合理性的。资产贬值了，负资产效应就会显现。老百姓的资产白白地就在减少，势必会影响到社会的稳定和经济的发展。而这个时候的经济也从软着陆转变成硬着陆，各经济实体必然会受到重创。

　　但是我国的不动产制度，以及相关联的金融制度和美国、欧洲是非常不同的。我国没有在商品房的基础上附有太多的金融手段，没有一次按揭、二次按揭、养老抵押等，很多中国人就有一套房产，居住是房子的基本功能。不管房子是升值还是贬值，持有人都不能卖。如果房产不被出卖，那么贬值和升值也是没有实质性意义的。在目前我国经济发展的阶段，房产贬值对心理会有一定影响，但是房产市场对整个国民经济没有太大的影响。

　　未必影响新房市场

　　0352房网：此轮二手房降价风波，是由严厉调控下新房价格的持续下降引起的。那么二手房的价格下跌会反过来影响新房市场吗?

　　胡江：在城市化发展的不同阶段，二手房价格对新房的影响也是不一样的。在一些地区二手房价格对新房价格影响不大。理论上来说二手房价格的下降是会进一步拉低新房价格的，但是这种影响也要具体问题具体分析。在城市化发展的不同阶段，二手房价格对新房的影响也是不一样的。在一些地区二手房价格对新房价格影响不大。

　　住房供给是由二手房和一手房共同形成的。每一个房子理论上提供的社会功能是一样的。不过现实是，目前我国正在处于城市化进程中，很多大城市正处于快速发展过程中。在这种情况下，二手房的位置可能是注定被淘汰的地区，其价格也是注定要下降的，这种变化对新房乃至整个房地产市场没有影响。

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