海南楼市泡沫化 “击鼓传花”会否重演(2)
2013-01-24 来源：0352房网 编辑：安静
价格走势不明 观望情绪日益弥漫
随着大小开发商陆续加入“价格战”，一直坚挺的海南楼市价格出现罕见松动，新入市的低价楼盘也不断挑动着购房者的神经。
“价格战”的效果，对开发商而言似乎立竿见影。“开盘当天就卖出将近200套。”滨海新天地的置业顾问说。据获悉，该楼盘一期共推出约700套，也就是说，当天售出的占总套数的近三成。
相比之下，海长流的销售似乎上演了上世纪90年代的“疯狂”，“开盘两个小时，就售出280套，创西海岸纪录”的横幅在海长流售楼部显得异常醒目。而将价格拉低至不足6000元/平方米的海口御景湾项目，在开盘短期内即实现700套去库存任务。
而“打折”带来的价格波动，也增加了许多购房者对未来价格的想象空间，观望情绪较浓。“和股票一样，买涨不买跌，是购房者普遍的心态。”海南克尔瑞项目总监陈明辉称。
在滨海新天地售楼部，一对来自东北的夫妻正在为是否“下叉”而起了争执，“她想现在买，我认为应该再等等，说不定还会降呢。”多个新开盘楼盘发现，许多楼盘的售楼部较为冷清，开盘当天销售火爆的场面不复出现。
对于购房者在下手上的观望，加入“价格战”的开发商，在拿地上也在观望。“现在的楼市，开发商都看不懂，不敢乱拿地，土地流拍的很多。”上述策划主管表示。
据获悉，由于价格走势不明朗，有些开发商不敢开发，导致拍得的土地被收回的案例也已在海口发生。“当时高价拿下地，现在大打价格战，开发之后只会赔得更多，还不如不开发。”陈明辉解释。
新闻分析
中小开发商式微 当地楼市洗牌在即
在调查中发现，“价格战”参与者多是中小开发商，大型开发商价格依然坚挺，“万科的价格一直很稳，按照既定战略在进行。”海南万科人士表示。
大开发商资金压力较小，价格依然坚挺；中小开发商无奈之下“以价换量”，以回笼资金。“目前许多开发商是以薄利多销的心态消化库存，以活跃市场成交，可以预见在相当长的一段时期内，去库存化、回笼资金仍是开发商的主要任务。”海南克尔瑞项目总监陈明辉表示。
然而，随着购房者观望情绪日浓，“价格战”似乎不再是一试百灵的妙药，在这次“价格战”背后，一场海南房地产行业洗牌正在悄悄酝酿。
“行业正在重新洗牌，大鱼吃小鱼，中小开发商被吞并或者淘汰是必然趋势。”中原地产海南分公司资源管理中心研究主任付泽龙说。陈明辉则表示，随着拿地成本越来越高，在未来的海南，有两类开发商优势更大，一类是在海南生存很久的，一类是品牌企业，而中小开发商越来越难分得一杯羹。
“公司现在就想着赶紧把目前的这关过了，资金压力缓解后，可能价格上还会有小幅上调。现在最怕的是价格降下来，量还是上不去。”赵兆阳（化名）表达了自己的担忧，他的身份是海南本地一家房地产企业的销售总监。
此次海南楼市深陷崩盘漩涡，源自海南克尔瑞的一份报告，这犹如一根至关重要的稻草，压向了本就资金链岌岌可危的开发商们，这个庞大的骆驼能否因此而倒掉？多米诺骨牌的倒下，始于哪里？又将终于何处？没有人能够预测。正如一名海南本土开发商所言，“海南的楼市，我们作为业内人，都看不清。”
新闻述评
海南楼市启示：刚需为楼市的基石
海南岛，这片面积3.4万平方公里，人口不足千万的土地，曾是中国最吸金的投资热土，也曾留下中国最刺眼的烂尾焦土。
20年后的今天，这片上演了从热土到焦土的土地上，似乎还残留着上世纪90年代中国房地产市场最危险、最惊心动魄的泡沫。
翻开海南房地产史，两个关口将这段历史硬生生扯裂成三段。
1993年下半年，海南楼市泡沫破灭引发全面崩盘。这是一场始于1988年8月23日海南脱离广东省成为中国第31个省级行政区、全国淘金者扎堆进入海南的“击鼓传花”游戏。游戏的结果，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房，以及全省高达600多栋、1600多万平方米的“烂尾楼”。海南用了整整7年才基本处置完积压房地产的工作，步入艰难而缓慢的恢复性增长。
另一次则是2010年1月4日，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，国际旅游岛红利催生的海南楼市热潮，又一次引爆楼市疯狂。
还好，这一次海南楼市有惊无险。
而近日，关于海南楼市崩盘的传言再一次甚嚣尘上。海南房价一向对全国房价的走势具有一定的指示意义，尤其是上世纪90年代，中央采取严厉调控房产政策时，海南迅速领跌，之后全国房价开始雪崩，中国房地产业就此进入冰河期。
海南楼市正在发生的一切，放到中国楼市整体回暖迹象日益明显的背景下，又代表着什么？
同全国所有城市的楼市相比，海南楼市具有其独特的产业属性，岛外购房者占绝大多数比例。岛外人去海南购房，无非出于两种需求：投资以及休闲度假。而这，也成为海南楼市是否能走向崩盘的关键。
许多业内人士也表示，上世纪90年代海南楼市走向崩盘，根源在于没有任何需求的纯炒作，而此次不会崩盘，根源在于有了需求，包括岛内刚需和岛外休闲度假需求。这是两者最大的区别。
这也给全国楼市带来了一个教训——任何时候，刚需都是支撑一地楼市健康发展的基石。炒作这种“击鼓传花”的游戏，总会有终点，鼓一停，游戏也结束了，没有人能够事先预测到花落在谁手里，但对楼市而言，结果却只有两个字“崩盘”。海南楼市已经留下了血的教训。
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