房地产信托兑付在高峰房价下行压力下开始加码(2)

2012-02-20 来源：财经网编辑：罗慧哲

　　与银行贷款相比，信托的滚动融资能力更差。银行在极端情况下仍可以通过向借款人的其他项目发放贷款，变相缓解借款人的存量贷款支付压力，而信托的滚动融资能力在市场融资环境不好和内部流动性枯竭的情况下很容易出现资金链断裂。

　　在房地产信托规模基本控制的同时，“保兑付”自然被提上重要议程，成为我国信托业2012年、2013年不得不面对的难题。对于房地产信托出现到期无法兑付且无人接盘的情况，监管部门曾明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

　　房地产信托的主要还款来源是销售回款，严厉的房地产调控政策对房地产销售产生了极大的影响，而通过信托融资的，又以中小房地产开发商为主，在调控中受的影响更大。如果房地产销售回款在今明两年依然乏力，后续资金流入严重不足，大量房地产信托产品的集中兑付需求将使房地产开发商违约成为必然。

　　因此，从目前的情况看，信托公司对不能按期兑付的信托产品，采用先用自有资金接盘来兑付投资者、再通过法律程序对房地产开发商所提供的抵押资产(包括土地、在建工程、现房等)进行处置这一办法的可能性较大。

　　处置抵押物将是房地产开发商最不愿看到的，因为抵押率一般只有40%左右，也就是说，如果在保证归还信托本金的情况下，处置抵押物相当于房地产开发商对房价下跌的容忍度在60%左右，房地产信托产品的违约实为其走投无路的无奈之举。

　　2012年是房地产业再库存、价格调整的艰难时期。虽然首次购房家庭的贷款环境会较2011年有所改善，但对行业整体而言，由于这部分银行贷款占购房款的比例不高，所以对房地产行业整体影响有限。从房地产供需来看，一方面，过去两年急剧放大的新开工面积将造成2012年市场新增供应大幅增加。此外，2011年不少开发商由于对房地产调控政策抱有放松预期，减慢了推盘速度，这些延后上市的项目都将在2012年陆续进入市场，也会加大市场供应量。另一方面，房价下跌预期的强化会加重购房者的观望情绪，住房需求难以得到大规模释放。

　　可以预期，在房地产调控不放松的背景之下，随着房地产信托产品集中兑付期的到来，将会有越来越多、和房地产信托命系一线、资金链状况堪忧的房地产开发商，被迫采取“以价换量”来回笼资金。

　　在今年房地产信托2234亿元的到期规模中，所涉及项目有六成布局在一、二线城市。因此，一、二线城市房价面临的调整压力相比其他城市更大。从时间点来看，由于今年第三季度是房地产信托年内到期高峰，第二季度无疑是较为敏感的时间点。届时迫于资金压力，房价出现较大幅度下跌的可能性较大。

（责任编辑：0352房网）