港股房企新年掀起发债融资潮楼市集体亢奋(2)

2013-01-25 来源：0352房网编辑：安静

　　报告还提及，此次入榜的前十大房企占全国房企销售额的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%;前20大企业的市场集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。

　　销售的增加为房企提供了充足的现金流，随之而来的是房企“胃口”大开，纷纷出手拿地，一改2012年上半年的“节衣缩食”。

　　以万科为例，2012年上半年寸土未进，而到了下半年，即把一年的拿地任务超额完成。2012年万科共新增加76个项目，合计权益规划建筑面积约1446万平方米，略高于全年销售面积1295万平方米。同样的情况也出现在招商地产，2012年招商拿地合计超460万平方米，土地款157亿元，占到销售额的一半左右，创下招商地产有史以来土地投入的新高。

　　“受调控影响，各大房企的成绩单虽漂亮，实质上依然是‘以价换量’，整体利润率是下滑的。今年，各大房企应改变策略，靠低价不是长久之计。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟表示，去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业，最为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%，争取竣工前清盘”的快销策略。

　　值得注意的是，随着2012年多家房企超额完成销售业绩，国内不少大型房企已经纷纷提高了新一年度的销售目标。绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元（2012年为70亿元）。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。

　　行业分化加剧房企集中度增加

　　张宏伟看来，一些中小房企受到品牌、消费者认知度、地域等因素的影响，难以借以价走量的方式去扩大销量。此外，大型企业借贷成本普遍低于中小房企，前者的融资成本在10%左右，而后者可能要超过25%。即便如此，受制于风险考量，这些小型企业也借不到资金。“因此，大房企利用融资优势，通过购入土地、并购小企业等方式开始新一轮的土地储备和业务扩张是必然选择。”

　　今年1月18日，中国指数研究院发布了《2012年全国房地产开发经营数据解读》。这份报告显示，2012年12月，房地产开发企业本年资金来源为9.7万亿元，同比增长12.7%，比1-11月降低1.4个百分点，为连续4个月增速在10%以上。其中，国内贷款同比增长13.2%，定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长18.2%和21.3%。

　　该份报告指出，总体来看，除了利用外资外，各项资金来源同比增速均减缓，但到位资金明显高于同期投资额，企业资金压力继续缓解，定金及预付款增幅最为显著，表明信贷放宽、销售好转是企业资金好转的主要原因。

　　对于2013年，中国指数研究院预测房地产市场将好于2012年，呈现出“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的趋势，但部分城市价格快速上涨将带来政策收紧，房产税试点范围可能扩大等风险，不同城市，不同需求，不同企业的表现将进一步分化。

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