房地产的复杂变身(2)

2011-05-03 来源：0352房网编辑：编辑小冯

　　没有彩电票，中国家电就向彩电生产大国转移;纺织行业不限锭了，全球都是中国的袜子。与之相反的是，只要限购令一到，无论它以什么理由，什么方式出现在哪一个行业，那个行业在中国的市场化改革进程就停止了。这样的停止，经济色彩的调控手段已不单纯是对经济运行进行必要的行政管制和法律监督，而是对市场自由交易的禁止，是一种以行政强制为手段代替市场运行的专制。

　　中国地产业是个怪胎，对这个行业矫枉过正，采取点专制的手段，好像是深得民意的。好像只有这样才可以和老百姓对话。但粗暴衍生粗暴，市场衍生市场，计划之手扬起，意味着市场化进程的停止，是一场回到起点的失败。

　　说中国地产行业迅速发展，是中国城镇化、现代化进程的产物，大约没有什么争议。要说城镇化和现代化的目标是文明和自由，大约也是容易取得共识的。而为了这个目标，中国经济运行必须有完整的市场化制度，似乎也不会有多少人反对。但完整的市场经济是有一些常识性框架的——比如产权性质无论公私都要有明确边界，市场的交易无论主体大小都是平等的，而只有明确的产权和平等的主体，才有市场交易的价格形成。

　　可是在我们地产行业发展到今天，有产权明确吗?有平等主体吗?假如有产权明确和平等主体，怎么会产生限购呢?产生限购的根本原因不是地产市场看起来的野蛮，而是我的房地产我做不了主(土地的主就明显做不了)，我的资本我也做不了主(不能自由投资)，因此被专制之故才能出现限购。把这种限购看成是地产价格泡沫可能会出现进行的过度性政策，不如说在中国地产市场化的过程之中，出现问题了，我们不是向市场的方向走，让市场交易里出现的问题由市场交易来解决，而是往回走，走到行政资源哪里，以一道命令禁止某些种类的交易。

　　这种成效可疑的办法，不仅抑制不住投机，还可能会产生多种黑市效果，首当其冲的就是户籍成本必将大涨。而这种户籍等制度性的隐形成本，曾于90年代上海使用过，但当时却是为了启动地产行业，上海市政府以采用购房退税和外地人置业颁发蓝印户口的方式鼓励人们置业。但地产市场并不领情，萎靡不振一致延续到2002年土地政策变革之后，才出现上涨势头。现在实行限购，用力的方向正好相反，抑制地产泡沫的效果如何呢?未必可以乐观。

　　消费者买房子居住，先天就有了投资的权利。因为地产消费不同于其他易耗品的消费，买房居住本来就是一种投资。否认这种事实，就意味着买房消费居住功能的消费者，无法拥有投资所得房产的产权及其产权增值。

　　而产权是一种所有权的概念，不是一个消费功能就能完全覆盖的。拥有产权和拥有居住的消费权都是民生权利，但却不完全是一回事情。而保证市场有居住的消费权，必须建立在产权可以在市场上投资购买到的基础上。因为居住的消费权，却不一定要投资产权才能拥有。比如可以租房子住，这也是居住的消费权。但若是投资不能在市场上购买到产权，产权不能清晰地有家庭或者居民私有的归属，则居住的消费权又如何在地产市场存在?因为无人可以出租别人的房子，也无人敢租无产权的房子。

　　在地产市场中，最主要和第一位的是产权交易，其次才能有其他。若不认识到这点，中国就不能有地产市场。若是地产市场只讲究有居住权的消费，那就只能回到计划分配房屋的时代。那是产权一统于国家的时代，居住的消费功能倒是突出了，可那个时代人们的居住是何等匮乏!那是一个比如今房价高涨，导致的民生扭曲还要大的时代。

　　至于限购是否可以有效地抑制投机，也是无法保障的。因为限购的方式，无法细化涵盖到投资者买房的全过程。比如一个投机客预测房产的市场价格还将继续高涨(他有可能看错)，他完全可以以注册公司的形式购买商品房。另外，地产价格、商品住宅价格的高涨，往往和周边的配套商业设施有关。投机客完全可以投资非住宅的商业楼宇取得投资的暴利。投机客还可以投资入股新开楼盘的项目公司，投机投资两不误。一句话，只要有市场，就必须有自由的投资，否则就不是市场;而只要投资，就一定会有投机——正确地说这也是投资的一种，不过是风险偏好较大的投资。

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