分析大同房地产市场当前情形及长远健康的发展(2)
2013-08-30 来源：0352房网 编辑：李建霞
我市房价2008年2980元/ m2，2009年3700元/ m2，2010年4000元/ m2，2011年2012年4500元/ m2，按2012年城镇居民人均可支配收入及计算，我市房价收入比是7.3，超过了世界上通行的6，但是与上海易居公布的全国2011年总体房价收入比7.4相似。深圳是15.6，一线城市都在11以上，我市房价还算正常，下跌的空间不大。
我市的主要楼盘是国家级标杆企业，实力雄厚，抗风险能力强，不会出现资金链断裂。本市企业楼盘规模小，即使资金链断裂也不会影响大局。
(三)我市房地产的风险主要是供给过量的问题
综上分析，由于我市房地产市场的需求已经大量释放，需求不足是主要问题，但是由于房价没有暴涨，房价下跌的空间也不大，所以我市房地产的风险主要是供给过量的问题。
我市的御东新区与老城一河之隔，且有五座大桥相连，不是“飞地”，与很多地方的“飞地” “鬼城”根本上不同，比如连云港、营口的新城就是“飞地”，我市的御东新区和老城紧密相连，相互依存，各有千秋。御东新区基本的公共设施已建成，所以发展潜力不容怀疑。
五、促进我市房地产市场健康发展的建议
对全国房地产市场进行比较，我们大同这样的三四线城市和一二线城市的根本区别是购房主体不同，一二线城市购房主力是流动人口，三四线城市的购房主力是本地居民，人口的基数决定了市场的大小，一二线城市的限购政策主要是限制流动人口买房，三四线城市房地产市场的主要问题是防止供给过剩。
(一) 建设宜居城市，吸引周边人口集聚到大同
我市城市建设取得了很大的成就，城市道路、环境、教育、医疗极大改善，基本具备了宜居城市的雏形。
对近期购房者进行分析，发现购房者有82%是本市区居民，8%是本市县区居民，10%是外市居民。本市县区居民、外市居民购房者占的比例很小，吸引这两个群体买房是我们销售的潜力。
1、 抓住国家城镇化新政策的机遇，鼓励县域人口进入市区居住。贵阳市在2012年出台外地人首次购房可获得本市户籍人口、就业、入学、就医等同等待遇的政策。我市也可以考虑放宽相关限制或逐步放开或单项放开，消除全面限制。对退休人员养老居住的，要设立方便他们办事的机构，制定方便他们医保报销等办法。
2、 增加交“三险一金”的就业岗位。要求招工单位遵守国家法规，加强政府对就业的管理力度，多招交“三险一金”的就业岗位，增加就业的稳定性也就增加了预期的消费。
(二)建设宜商、宜工城市，吸引周边经济要素集聚到大同
我市的经济总量多年来已经退居全省中后位次，逐渐对我市房地产市场显示出制约。从长远看，大同要改善经商环境，加大开放程度，转变政府职能，建设宜商、宜工城市，吸引周边经济要素集聚到大同，加快经济发展，房地产市场需求才有长远的支撑。
(三)加快现有公共设施的市场经营步伐
1、偿还现有债务不能光靠卖地，还要靠经营
现在我市面临着偿债的问题，但是政府偿还现有债务不能光靠卖地，还要靠经营。随着需求的不足，卖更多的地会造成更大的供给，打压房地产市场，形成恶性循环。所以在商品住宅土地供给上，政府要把握市场需求，从宏观上予以调控，防止土地供给过剩。对已出让的土地要从上市时间和产品结构方面调控。
我市的一些公共基础设施可以加快市场开发，比如体育中心、大剧院、文瀛湖的水上项目、冰上项目等文化娱乐休闲项目急需开发。
面对债务问题，也可以考虑现有的资产资本化，政府出售或合资有经营价值的公共设施，缓解政府债务的压力。吸引外地资本来同，只要运营起来，经济就有希望，税收就有希望，偿还债务就有希望。
2、御东的房地产市场成为市区的主力市场，御东兴则大同兴。我们要树立御东宜居的形象，充分发挥御东现有公共设施的杠杆作用，促进御东繁荣。加快御东各项配套设施的建设，创造御东叠加效应的亮点。
(四)政府在其它方面的一些可行做法
1、在目前商品住宅供给过剩的情况下，政府拆迁房屋改为货币补偿，可以优先选购御东商品房，以便减缓御东开发商的市场压力。
2、政府创造条件，加快二手房的流动，促进改善性、刚需型购房进入二手市场，由此带动一手房的需求。
3、要加强对我市房地产市场各项因素的研究，为政府决策提供正确的意见。三四线城市出现的许多问题与地方缺少深入研究有很大的关系。国家的主要研究机构研究重点是一二线城市，对三四线城市研究的很不够。
4、行政企业机关搬迁御东可以刺激御东房地产市场的销售。
5、对房地产企业的民间资金借贷要认真调查研究，防止楼盘资金出现断裂，造成不良的社会影响，和不必要的损失。
六、目前形势下房地产企业的策略
1、要审时度势，冷静正确的看待我市的房地产市场，既不要头脑发热，也不要悲观失望。
2、大项目分期实施，放缓投放市场的节奏。小项目准确定位，迅速实施。
3、调整产品结构，坚持创新，突出特点，防止产品雷同化，比如建养老住宅、绿色节能住宅。
4、由于城市区域扩大，新入市的项目要选择在缺少新房的板块去实施，防止在同一板块上竞争。
5、营销范围扩大，挖掘周边县的购买潜力。
6、新区域的项目，先建公共配套设施，让购房者看到未来的实际环境。
7、房地产企业在全市转型发展的大形势下，也要调整自己的产业结构、产品结构，大力发展民生地产、园区地产、旅游地产、养老地产，变单一开发建设为多元化经营，增强市场的竞争力。
大同市房地产和物业管理协会秘书长 刘俊杰
中国人民银行大同中心支行 李连光
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