二手房购房须知：验收、过户、付款那些事儿

发布时间：2014-08-11 来源：0352房网编辑：杨晓敏

摘要：顾名思义，二手房即旧房，新房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。然而，并不是所有的房子都可以入市出售的，商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等可以再次入市出售成为二手房。

　　二手房在选择上和新房一样，要看好地段、环境、户型等等，在此不再赘述。在选好房以后，二手房比新房复杂的地方才开始。

　　二手房的验收：

　　1、房屋质量：观察房屋的结构、建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题等等。

　　2、房屋装修：看原房屋装修的水平、程度如何，考虑时候是否需要大的重新装修；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象。

　　3、居住空间：观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等。

　　二手房的过户：

　　买卖双方在签订房管局制作的《存量房买卖合同》后，就可以携带所需证件办理过户手续了。买方需要提供的证件包括：身份证原件和复印件、户口本原件和复印件。卖方需要提供的证件包括：房产证原件和复印件、身份证原件和复印件、原始购房协议原件和复印件、户口本原件和复印件，如已婚需要提供结婚证原件和复印件，并提供共有人同意出售意见书。

　　大同市办理过户手续请到位于御东新区的政务审批大厅二楼。

　　注意：在购买之前，购房者最好和房主一起，拿房产证到房地局查一下档案，看该房屋是否有抵押、转让等债务关系，如果没有则可放心交易。此外，还应考虑到该二手房是否正在出租，租赁人有优先购房的权利。

二手房交易流程图

　　二手房付款：

　　1、一次性付款：即买卖双方约定好一个时间，由买方一次性将全部购房款支付给卖方。该约定的付款时间并没有明确的规定，但大多数都采用“买卖双方到房产局进行过户申请时”、“交易受理”或“交易见证时”相类似的表述。但是，房产局进行产权转移的流程有：受理—审批—终审—发证这几个环节。做完上述环节需要15-20个工作日。在房产局的受理只是转移程序的开始，在受理到完成转移登记的约20个工作日里，卖方虽然不能单方悔约，但是在这相当的一部分时间内，该房屋所登记的名字还是卖方的，这就有可能产生新的交易障碍。比如法院执行查封等等，这些情况都可以造成交易的中断。这容易给买方造成被动或直接带来风险。

　　2、分期付款：买方在房产局受理过户申请时交付一部分房款，在过户至买方名下且买方领取新房产证时结清剩余的房款，并由卖方于收到全部房款时将房子交付给买方。因为一次性付款时存在有以上弊端，因此绝大多数的交易双方都采用分期付款的方式。使用该方式的，出现简单的交易障碍时，卖方肯定会积极的配合解决，因此在很大程度上降低了买方的被动性和风险性。

　　3、银行按揭贷款：银行通过对买方的资格审核，并对已经过户到买方的房子办理抵押后，一次性将购房余款直接支付给卖方，然后由买方按月向银行偿还。

　　注意：在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。若卖家仍有户口的话，一定要留有一定尾款以施加迁出户口的压力。