2015年商业地产“轻资产”模式悄然兴起

摘要：今年以来，从以项目优选租户的租金进行的创新型保理业务“租金宝”的入市，到以高收益、可流动的众筹型产品“稳赚一号”的推出，再到国内首只公募REITs基金的发行，均说明了商业地产“轻资产”模式正在悄然兴起。

    在房地产发展的黄金时期，商业地产开发商因看好物业升值前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。由于商业地产的投资大，资金回收周期长，商业地产项目盈利能力的强弱不仅体现在销售环节，从拿地到设计、开发、招商、业态布局，再到后续运营，每一个环节都影响到商业地产项目的长期生存与盈利。因此商业地产行业的竞争不止是某个环节的竞争或者产品的竞争，更多地体现为商业模式的竞争。

　　今年以来，从以项目优选租户的租金进行的创新型保理业务“租金宝”的入市，到以高收益、稳保障、低门槛、可流动的众筹型产品“稳赚一号”的推出，再到国内首只公募REITs基金的发行，均说明了商业地产“轻资产”模式正在悄然兴起。本期沙龙，通过解析万达稳赚一号、银泰租金宝的产品模式及发展现状，REITs，并围绕郑州商业地产“轻资产化”的发展趋势进行深入的探讨与分析。

　　搜易贷首席运营官蒋轩：实现经营收益+物业增值收益，促使商业地产价值回归

　　当前房地产企业面临投资规模大、回报周期长；竞争激烈，产品细分；融资渠道窄、审批难度高；抵押、担保负债率高四大问题，在此情况下，房地产运营商急需创新融资渠道，快速回笼资金。

　　而以搜易贷与银泰置地合作推出的“银泰租金宝”、“银泰购房宝”为例，通过将银泰置地旗下的优选租金与购房合同转让给平台投资人，大大提高了企业的融资效率。相较于银行与信托公司1.5-3个月不等的时间周期，搜易贷使得最终发放款项的周期缩短至20-30个自然日。截至目前为止，杭州银泰城加上成都银泰城均已实现超过2亿的融资规模。

　　文丰律师事务所副主任 王水力：轻资产将成为未来国内商业地产发展主流方向

　　借“万达稳赚一号”的案例，文丰律师事务所副主任、武汉大学法律硕士王水力认为：“房地产与金融密不可分，经济新常态下，房地产行业的转型升级已经迫在眉睫，抓手金融与互联网必然成为地产突围的一种方式，而互联网众筹就是一个明显的代表。”

　　与目前应用较广的房地产私募股权基金、房地产信托两种重要融资方式相比，房地产众筹募集资金的范围更广，融资成本也最低，而对广大投资者而言，房地产众筹也能使得投资者收益实现多元化。”王水力说，“房地产商通过发起房地产众筹，在满足客户个性化需求的同时，也实现了提前锁定购房群体和营销渠道的商业诉求。”

　　仔细来看，万达推出的“稳赚一号”有点类似一支商业地产抵押贷款证券（CMBS），并且与近年来非常流行的影子银行融资方式差异不大。它的亮点在于通过“众筹”的方式，即通过互联网向广大群众募集资金，一下扩大了受众面与知名度。

　　“可以肯定的是，随着相关法律的逐渐完善，未来众筹的模式还将越来越多。”王水力说道。

　　中信金石基金 郑平：无论对于开发商还是投资者来说，REITs都将带来全新的体验

　　在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。此前由中信证券在2014年5月推出的“中信启航”专项资产管理计划，被认为是国内和典型REITs最接近的产品，该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了REITs产品的流动性。

　　郑平表示：“REITs与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品，可以让投资者的资产风险分散。从国际经验来看，REITs是介于债券和股票之间的产品，收益较债券高，而风险较股票低。以美国市场为例，随着美国房地产市场复苏与房价走高，相应的REITs回报率也水涨船高，有些REITs的年化回报率已超过8%，不失为分散投资风险、优化资产配置的优良工具。”

　　在此前RET睿意德中国商业地产研究中心和中国商业地产联盟联合发布德《中国商业地产2014/2015年度研究报告》也指出：在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

　　关于中国地产圆桌会

　　作为新加坡南洋理工大学、中国《地产》杂志和RET睿意德合作搭建一个非营利的公众学堂，中国地产圆桌会已先后在北京、上海、成都、郑州、沈阳等多个城市举办。通过邀请金融、地产、资深顾问、政府等高层人士担任讲师的方式，围绕地产热点核心领域，结合实战经验总结为大家深度分享地产市场新形势、商业地产和地产金融等各个领域热点问题，由于其分享理论契合实际并具备较强针对性，深受地产界人士的信赖与认可。