广深长租公寓市场快速发展 将迎来新一轮机遇

摘要：近日，仲量联行在广州发布最新研究报告《中国长租公寓市场：新挑战，新机遇》。报告主要研究分析了中国的集中式长租公寓 （以下称“长租公寓”）并指出：中国的长租公寓市场近年来在政策和市场的双重作用下迅速发展，但与成熟市场的表现仍有一定差距，未来进一步迈向成熟还将有赖于多重因素的改善。中国的长租公寓投资目前市场化程度还比较低，但未来在基本面、政策和参与主体等多方因素的共同推进下有望迎来新一轮机遇。

       值得注意的是，从区域来看，粤港澳大湾区的发展利好广深长租公寓市场。以广州为例，截至2018年上半年，广州长租公寓开业项目数量约为87个，总体量为19200套，除了全国性的连锁品牌，本地公寓品牌和房企开发商表现趋向活跃，地铁沿线区域的长租公寓兴起。

       长租公寓市场快速发展

       中国的住房租赁市场是一个服务于超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。近十年间，中国的流动人口进一步向一二线城市聚集，并呈现出年龄低、租房需求大、租赁周期长等特点。仲量联行中国研究部总监姚耀指出：“由于传统散租市场存在租期不稳定、信息不对称等诸多痛点，长租公寓市场近年来在人口结构调整、购房门槛升高、政策支持和资本助力四大因素的作用下迅速发展。”

       仲量联行对北京、上海、广州、深圳、杭州和成都的长租公寓市场进行了调研，截至2018年上半年，六个城市已开业长租公寓总存量约为13.5万套，存量目前仍较为有限；从未来供应看，各地政府都大大提高了未来五年土地出让中租赁住宅用地的比例，预计至2022年底，六个城市建成并投入运营的长租公寓将达75.6万套。未来不同城市的长租公寓物业所有权将呈现不同模式：上海、北京和深圳的长租公寓物业所有权将凸显地方国企的带动和引领作用；杭州、广州和成都的物业所有权则将大部分集中在开发商手中。

       结合自身特色以及成熟市场经验，中国的长租公寓发展可分成4个不同的周期阶段。在过去的三年里，长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”末端。但是，市场何时能真正度过“快速成长期”，并进入“成熟期”，则取决于诸多条件。仲量联行认为宏观基本面、租客权利保障、资产可得性及价格、金融与税收以及市场透明度这五大因素将会成为中国长租公寓市场下阶段发展的助推器。

       长租公寓投资将迎新机遇

       在美国和日本等成熟市场，长租公寓已是一项成熟的投资级资产，其投资表现具有长期稳定的租金回报且抗经济周期能力强、投资回报率高、良好的资产流动性和资本化率走势趋同办公楼等特点。

       在中国，长租公寓尚属新兴的另类资产，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。

       今年8-10月，仲量联行针对30家有意向或已经投资中国长租公寓市场的国内外主要投资机构（基于资产层面投资）进行调研，结果显示：考虑投资长租公寓的资本以中长线为主，强劲的租赁需求基本面是吸引投资者的最主要原因；资产价格过高成为目前市场最大挑战；机构最担心的未来市场风险是租金和流动性；投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。

       “中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺，”姚耀补充道，“随着政府对支持性政策的不断探索，以及各参与主体利用自身优势共同合作，中国长租公寓投资市场有望迎来新一轮机遇。”

       广深长租公寓发展前景良好

       作为粤港澳大湾区的核心城市之一，广州正源源不断吸引大量外来劳动人口，为租房市场带来稳定需求。广州的长租公寓兴起于2015年，并在2016-2017年的两年间迎来爆发式增长。截至2018年上半年，广州长租公寓开业项目数量约为87个，总体量为19200套，公寓品牌13个。除了全国连锁品牌，广州本地公寓品牌运营商和房企开发商在市场中表现活跃。

       总体来看，未来广州租赁需求将受惠于持续的经济发展和不断增长的办公需求，长租公寓的市场发展前景良好。广州长租公寓未来运营主体主要为房企开发商，他们在土地获取、住房建设与改造方面具有相对优势。

       而深圳长租公寓市场自2016年来进入爆发期，主要以房地产开发商和公寓运营商为主。房源大多来自人口聚集、交通便利的原工业区、住宅区以及城中村改造和翻新。城中村在深圳住宅总量中占比较大，是租赁市场的主要供应。政府和房企都积极参与到城中村改造中，未来也将会吸引更多机构进入，深圳城中村公寓改造具有较大的市场空间。

       仲量联行华南区投资部总监卢盛也指出，随着粤港澳大湾区规划的进一步推进，广深港高铁的开通使港澳与珠三角城际网瞬间形成了一小时、两小时的经济生活圈，大大增强了大湾区内人才的流动性，长租公寓为流动人才提供了灵活便利的租赁选择，粤港澳大湾区的发展将进一步利好广深地区的长租公寓市场。