全行业销售减速趋明显 龙头房企提前完成业绩

摘要：碧桂园6645.5亿元，万科5422.3亿元，恒大5391.4亿元，11月过罢，三家龙头房企全部突破去年全年的销售金额。根据地产研究机构克而瑞的统计，截至11月底，今年销售流量金额超千亿的房企已有25家，超过2000亿元的房企已有7家，此外已有多家企业提前完成此前定下的销售目标。

       尽管克而瑞仍然预计年内千亿房企数量或接近30家，但房企单月销售额延续了前几个月的增速放缓势头。结合当前市场形势，千亿房企数量很可能低于预期，部分房企的销售目标完成度也会受到较大影响。

       多家房企完成全年业绩目标

       距离2018年结束还有一个月，根据克而瑞的不完全统计，有9家定下今年销售目标的房企，当前已经完成全年任务。其中完成度最高的金科，此前曾将销售目标调整为800亿元，但截至11月底，金科销售流量金额已达1075.1亿元，完成率达到134.4%。

       除金科外，世茂、阳光城、新城控股、宝龙、中海、九龙仓、奥园等房企也已完成年初定下的全年目标。但也有不少房企都主动选择低调，包括碧桂园、万科等企业都没有公开提出业绩目标。

       在今年3月举行的业绩会上，碧桂园总裁莫斌曾表示，不设销售目标并不代表对自己没有要求，碧桂园要在去年的基础上持续增长，增长幅度根据市场和人才管理水平来定。而在同期举行的绿城业绩会上，时任绿城董事长曹舟南也表示，对于2018年的销售额他本人不是太在意，他更加关注的是销售额与利润的匹配度。

       克而瑞分析认为，龙头房企更加追求有质量的增长，规模增长较为平稳，以恒大为例，今年恒大提出了5500亿元的销售目标，但与去年相比，目标增长率也只有10%。但对于处于成长或高速发展期的房企而言，销售规模快速增长仍被放在重要的位置，今年的销售目标增长率普遍定到了40%以上。

       不论看不看重销售表现，各家房企的销售业绩与去年相比还是大幅增加的。随着融信销售金额达到1082.2亿元，跨过1000亿元门槛，截至11月底，房企“千亿”阵营已经有25家，有8家企业为首次进阶。另外，远洋、蓝光、雅居乐、祥生等房企的销售流量金额也都超过了870亿元，在最后一个月仍存在突破千亿的可能性。

       在所有“千亿阵营”房企中，最高的碧桂园达到6645.5亿元，累计同比增长24.4%，万科和恒大都已身处5000亿的位置，融创也历史性地突破了4000亿元。再加上保利、绿地和中海，累计销售金额超过2000亿元的房企已经达到7家。

       作为最新迈入“千亿”关口的房企，融信在11月实现单月销售额135.9亿元。要知道，融信去年全年的销售流量金额为703.1亿元，当前的累计金额同比增幅已经超过80%。

       但并非所有企业都能获得不错的规模增长，与上个月相比，金科、中梁两家企业的销售额在11月分别为69.5亿元和71.2亿元，增量均小于今年前11个月的月平均值，两家房企也因此被融信超过，目前暂列第24、25位。

       市场承压令业绩受挑战

       房企销售业绩表现不错的同时，还有一个现象值得注意。跟据统计，百强房企单月业绩同比增速已从7月的58.1%回落至11月的24.5%，进一步放缓。

       但从11月的销售额来看，在克而瑞统计的32家典型房企中，有13家单月销售额环比下降，出现下降的企业包括碧桂园、恒大、融创、中海等，其中恒大的销售额环比降幅超过30%。与去年11月相比，单月销售额下降的房企也有8家。

       克而瑞此前曾多次预计，今年全年千亿房企的数量或接近30家，但也指出千亿房企的最终数量可能会低于预期，这与当前房地产市场形势不无关系。

       数据显示，在刚刚过去的11月，成都、武汉、重庆等城市迎来了供应高峰期，克而瑞11月市场月报指出，部分重点城市的供应供应的同比和环比涨幅都超过20%，以广州和深圳为例，11月广州新增商品住宅供应面积为105万平方米，环比增长113%，同比增长9%，深圳11月新增面积为125万平方米，环比增长92%，同比增长133%。二三线城市供应有所分化，但整体来看新增面积环比和同比增幅分别达到24%和21%。

       尽管从全国范围来看成交量有所回升，但提升幅度仍是有限的。在各城市供应放量后，11月成交继续环比微增，也较2018年月平均成交量增长8%，但同比增幅也从10月时的15%继续收窄至8%。供应放量但成交相对乏力的局面，给房企销售和回款造成一些压力。

       市场低迷对于房企的业绩影响，还体现在目标完成度上。尽管已有多家房企提前完成了销售目标，但根据可以查到的企业公告，业绩水平较高的房企中仍有不少企业目标完成度在80%以下。例如华夏幸福曾将今年的销售目标定位2100亿元，但截至11月底，销售额为1270.5亿元，目标完成率为60.5%，而该企业11月销售额为67亿元，环比同比分别减少34%和51%。

       有观点认为，华夏幸福今年的业绩表现，与其环京项目销售的持续低迷密切相关。今年10月，华夏幸福引入万科，就环京项目宅地开展合作，对此有机构分析称，32亿元的交易款项有助于缓解华夏幸福的资金紧张，也可以摆脱大量库存的压力。

       此外，华夏幸福今年也经历了一些股份结构和人事方面的变动，7月份，华夏幸福宣布公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.7%的股份，转让价为137.7亿元，平安自此成为华夏幸福的第二大股东，并在9月向华夏幸福派驻两名董事。

       就在12月4日，华润置地和华夏幸福纷纷发布上市公告，华润置地执行董事俞建加盟华夏幸福，担任华夏幸福联席总裁，分管财务及融资等业务。中原地产首席分析师张大伟向记者表示，作为华润的首席财务官，俞建在央企工作多年，会有一定的人脉等资源，加盟华夏幸福后，将有利于华夏幸福的融资工作。

       克而瑞报告指出，当前市场低迷的声音不断，尽管房企项目积极入市，但去化率表现不及预期，原本房企期望依靠加大供应的年末反弹，实现难度很大。因此有分析认为，12月各大房企之间的竞争会更加激烈。