全国住房租赁市场 或成为房地产投资新风口！

摘要：住房和城乡建设部部长王蒙徽日前透露，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。住建部目前正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管理条例”。

       在当前的房地产业，租购并举已成为楼市调控之后的又一热点话题。今年来，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策加大对住房租赁市场发展的扶持力度。广州等一些试点城市还率先提出在教育等方面租售同权的政策概念，为今后市场快速扩容发展提供了巨大的想象空间。有机构预测，2030年国内住房租赁市场的规模将超过4万亿元。

       随着一批房地产和支付巨头近期纷纷抢滩租房市场，种种迹象表明，住房租赁市场已成为房地产业的投资新风口。

       政策动向 中央和地方加快住房租赁管理制度建设

       王蒙徽表示，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。此前，我国已在广州、深圳、南京等12个人口净流入大中城市开展住房租赁的试点工作，加快培育和发展住房租赁市场。同时，支持北京和上海开展共有产权住房试验等，加快推进住房保障和供应体系建设。

       为此，交通银行首席经济学家连平预判，未来的国内住房市场可能会出现一些新的特征，其中租售并举即是非常值得关注的一大潮流。有业内人士进一步分析认为，发展住房租赁市场、扩大住房租赁业务、提高租赁住房在居住用房中的比重，将成为下一步住房制度改革的重要内容之一。如果通过住房租赁市场让更多居民解决住房问题，房地产市场的稳定性将进一步增强，再加大房地产市场秩序的规范和整治，有效遏制各种炒房和住房投机，努力规范地方政府行为，弱化“土地财政”，用不了太长时间，中国房地产市场就将真正形成平衡、稳定的格局。

       在住建部发出加快租房管理制度建设信号的同时，深圳10月19日亦随之出台了一份加快培育和发展住房租赁市场的实施意见。该意见明确提出，允许已建成并空置的商业建筑，以宗地为单位按规定改建为租赁住房。

       相关媒体从这份意见看到，深圳拟引导当地各国有企事业单位开展规模化租赁，鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。此外，深圳还将鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。对于非深圳户籍的承租人，可申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

       实际上，深圳并非是第一个出台租赁政策的一线城市。此前，广州、北京、上海等地均为推动租赁市场公布了各自的目标及政策措施。

       其中，广州今年7月推出的“租赁16条”，明确表示要通过保障租赁双方教育、公积金等权益，多渠道增加租赁住房供应，培育、规范现代租赁产业，来构建“购租并举”的住房长效机制。尤其是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，引发公众关注。此后，广州在租赁住房供应、配套文件制订、租赁服务优化、租赁产业扶持等方面展开了不少探索。8月广州还进一步提出，未来5年计划供应住宅用地3200万平方米。其中租赁住房供地的占比将达到25.8％。

       10月17日，广东省住房与城乡建设厅厅长张少康透露，为避免租房中的猫腻，广东将加快政府住房租赁交易服务平台建设。未来，由政府主导建设的住房租赁交易平台，将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享，住房租赁交易将在政府的监管下更加规范，紧接着两天后，广州市房屋租赁信息服务平台即率先上线运行。

       行业前景 租赁市场及相关产业将大幅增长

       在中央与地方共同推动住房租赁市场发展的大环境下，住房租赁市场迎来黄金发展期已成为机构共识。在政策强力支持下，住房租赁行业成长空间较为广阔。

       东方证券近期针对公共关注度日益上升的住房租赁市场作出的一份预测报告便显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，而整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。

       而链家研究院的行业报告也显示，中国房屋租赁市场规模，2016年为1.1万亿，2020年为1.6万亿，2025年为1.9万亿，2030年会超过4万亿元。

       对此，西南证券研究员胡华如分析称，租售同权的政策概念给了住房租赁市场巨大的想象空间，在此倡导下长租公寓将迎来快速发展。长租公寓链接存量资源和租户需求，显著提升房屋使用效率和租户体验，是实现租售同权的最好的实践，发展空间广大。其中，长租公寓模式可吸引资金投资于农村集体用地以及国企闲散房源，盘活因使用性质而无法交易的土地资源，解决城市紧张的居住问题。另有市场人士预计，租赁市场将率先在一线城市规模化铺开，之后再向二线、三线城市推进。

       “租房市场的春天已经到来。”万科泊寓负责人张成皓此前即向相关媒体表示，当前长租公寓已经处在发展的黄金期。面对逐步升温的市场，房地产开发商是最早入局的冲浪者。目前万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线。而碧桂园上海区域于今年5月成立了长租公寓管理部，金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已经在深圳等地开展。

       实际上，在今年7月住建部公布首批开展住房租赁试点和8月公布首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市后，申万宏源已监测发现，8月份多数开展租赁住房试点的城市土地供给已明显增加。如北京的土地供给面积增长了1265%，上海增长了201%，广州增长了370%，佛山增长了212.4%，肇庆增长了628%。只有南京、郑州、合肥等少数城市8月的土地供应没有明显增长。为此，申万宏源认为，未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。

       而易居中国执行总裁丁祖昱亦认为，随着城市土地供应数量越来越小，新建商品房每年新增供应量也将出现逐渐下降的趋势。存量住房的规模将越来越大，届时二手房交易以及住房租赁，有望成为房地产市场的主流。

       住房租赁的升温，潜在的受益者还有国内的家装行业。国金证券预测，到2020年家装行业因全装修政策就将新增6700亿元至8800亿元的市场需求。而在租房新政的助推下，预计未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房，这将成为家装行业扩容的巨大动力。

       资本市场 黄金发展时期将打开两大投资路径

       目前，住房租赁市场成为业界公认的投资新风口，其潜在的巨大市场发展空间已引起各方资本的重视。

       近期，闻风而动的资本在二级市场上展开角逐，一批住房租赁概念股和租售同权概念股的关注度迅速升温。据机构监测发现，20日，三六五网强势涨停，世联行紧随其后，大涨8.19%，滨江集团、万科A、市北高新、皇庭国际、张江高科等个股也均实现不同程度的上涨。

       对当日的主力资金流向，同花顺的统计数据提供了佐证：20日，7只住房租赁概念股获大单资金追捧，合计大单资金净流入17832.93万元。具体来看，三六五网大单资金净流入居首，达到5333.36万元，世联行、滨江集团、张江高科等3只个股大单资金净流入也均在3000万元以上，除上述4只个股外，20日获大单资金青睐的个股还有：绿地控股、皇庭国际、京投发展。

       机构普遍认为，在政策的大力扶持和市场进入存量时代的大环境下，租赁市场预计将迎来历史性的发展机遇。尤其是近期在多个试点城市陆续出台扶持政策，预计将盘活和吸引更多的资源要素进入这一块市场，对住房租赁市场的投资也面临着新一轮的井喷。

       资本的逻辑非常简单。根据链家等机构的研发显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场普遍在20%—30%。链家研究院近期发布的一份报告显示，中国的住房租赁人口只占11.6%，远低于发达租赁市场约30%的标准。未来还有很大的发展空间。而国家顶层设计的引领和扶持，则为资本快速做大这块市场蛋糕提供了很大的可能性。

       在国泰君安看来，租赁市场将迎来黄金发展的时期，集中式长租公寓的扩张和REITs（房地产信托投资基金）落地的提速将带来两条主要投资路径：第一，布局全国且已进军长租公寓的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的竞争优势，是市场的有力竞争者，将最大程度地受益于租赁市场的规模化发展。第二，政策对租赁市场的支持包括对相关金融创新的支持，REITs出台有望进一步提速，向房地产资产管理业务转型的公司将受益此进程。以REITs为代表的金融产品的创新将极大推动租赁市场发展，解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题，突破现阶段阻碍长租公寓发展的一大瓶颈。