两会消息：房地产税又出新声音 买房人都笑了

摘要：十二届全国人大五次会议于上午11时在人民大会堂新闻发布厅举行新闻发布会。大会发言人傅莹表示，房地产税立法列入了五年立法规划，讨论比较多，但今年没有提请人大常委会审议的安排。

       一、傅莹谈房地产税立法：

       今年没有提请常委会审议的安排

       傅莹说，首先，加快房地产税立法并适时推进改革，这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。当然这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，所以围绕这个问题的讨论是比较多的。根据我的了解，我们今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。

       二、房地产税什么时间实施？

       这个消息意味着房地产税的开征，仍然相当遥远。虽然有知情人透露，已经有方案提交给全国人大，“不提交审议”的意思，应该是继续进一步研究讨论。所以，房地产税距离开征仍然有相当距离。

       今年以来，房地产税多次成为媒体关注焦点。第一波热潮是1月11日新华社公布中办、国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，提到“支持各地区在房地产税等方面探索创新”。

       有报道称，中国财税法学研究会会长刘剑文在接受采访时表示，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。

       针对房地产税法最快何时通过，当时专家有不同的看法。

       刘剑文表示，即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。他预测：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。”

       尹中卿认为，房地产税牵涉到千千万万老百姓的切身利益，出台前一定会依照法律程序充分征求各方面意见，无论怎样出台，绝不会“突然袭击”。

       中国财税法学研究会副会长施正文则认为，年内出台并执行的可能性不大，即使房地产税法能列入并提交全国人大常委会审议通过，最快也要在2018年才能开始施行。

       三、买房的都笑了

       房地产税的确是个非常复杂的问题。如果开征，也是意味着对拥有“红本”的房子开征。这些房子一般来说，都缴纳了70年（住宅）或者50年、40年（商业地产）的地价。在这个基础上，即便每个家庭有免征额度，也意味着政府重复收费。

       此外，小产权房、违法建筑本来就没有交地价，开征房地产税之后怎么办？强制收？收不上来，你无法限制其产权和交易，你甚至不知道都有哪些人买了，有多少套；法院判决、警察上门？那将出现多少冲突？一分钱不交的（小产权房），可以永远不纳税；缴纳了巨额土地使用金的，反而年年重复缴税，这种不公平如何解决？

       相信看了这个新闻的炒房者，叫从心里笑出来，因为又少了一个利空。其实抑制房价，政府有很多招数，唯独房地产税不能算。房地产税，主要还是为地方政府解决“长期饭票”的问题。如果想真的控制房价，提高按揭利率、首付成数和交易税费就行了。比如香港对外来购房者，以及买二套房的人，加收了相当于房价30%的重税，房价马上就被管住了。

       前两天，有全国政协委员还建议，为了去库存应该降低三四线城市的首付，从两成降低到一成。如果这样做意味着什么？意味着三四线炒楼者的杠杆率将从5倍提高到10倍，意味着房价将再次飙升。而一成首付意味着，银行将面临巨大的风险。所以，这个建议是万万不可采纳的。

       但这从一个侧面告诉我们，今年三四线楼市，其金融管控或许会放松。通过让房价上涨来去库存，仍然是一些人的主流想法。

       四、改革房地产税没那么简单

       安邦智库（ANBOUND）首席研究员陈功在“2017年经济形势判断”报告里指出，“房地产税的改革不是增加一项税那么简单，房地产税是一个系统，涉及到很多税种，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。这么多的税，互有关联，要改必须一起改，所以房地产税的改革，是一个体系性的重大税收改革。”

       由于房地产税的设计复杂且操作难度大，同时夹杂着太多的敏感问题和利益博弈，未来房地产税草案的公布可能还会根据方案的可接受程度、时机、征管能力等做一个权衡。

       此前，安邦智库（ANBOUND）特约经济学家钟伟也表示，如果“十三五”期间中国政府推出房地产持有环节的税收类型，很可能是不妥当的。

       原因在于，中国政府应该优先去做的事情，是努力推动中国房地产在未来五年的成功软着陆，至少需要大量削减房地产库存，保持公众对房地产市场的信心；然后争取在“十三五”期间，经济增长转型能够有所起色，此后在增长转型明朗化之后，再处理房地产问题。

       而不是像现在左手在增长转型，右手在破地产泡沫；左手在托举地产，右手在试图开征房产税。这样的政策打架，会使得情况变得更糟糕。

       在钟伟看来，中国应该首先完善个人所得税和遗产税，等待个税制度成功了，再将地产转让所形成的一次性财产所得征收所得税，最后才是开征房地产税的事情。如果不这样小心谨慎地安排，政府政策自相矛盾，左右互搏一定会使得问题更加糟糕。

       五、中国为何开征房地产税？

       安邦智库（ANBOUND）看来，中国之所以要开征房地产税，主要基于两个基本的背景：

       一是分税制下平衡中央与地方的利益。在分税制下，中央与地方的财权与事权不匹配加大，但中央不愿意削弱既有的财权，因此通过上收部分事权、扩大新的财权来满足地方政府的需求，房地产税就是一个重要的平衡手段。

       二是中国的城镇化和房地产市场发展已有相当规模，以空间增量扩张为主的发展模式差不多到头了，政府从增量扩张中获取的收益将会减少，要转向从巨大的存量资产中来开辟或扩大新税基。通俗地说，过去是一次性杀掉一批羊来获取羊皮，现在改为每年剪一次羊毛。

       从利益角度来看，房地产税就是中央政府给地方政府在墙上画的一张远期“大饼”，允诺在未来给地方政府一个大礼包。

       地方政府要从房地产税得到可观的实惠，还需要等待很多年。在目前阶段，现在地方政府的大部分利益、债务都与房地产扩张绑在一起的，很多官员也参与其中，因此政策不好调整，地方政府也不愿调整。

       要等到现有的利益调整结束，新一代的地方官员能够感受到从房地产税上得到持续的财政支持，他们才会完全支持这一税收。

       不过，即使房地产税成为地方政府的主体税种，地方政府也不能完全绑到房地产税上，可持续的地方经济与财政发展，还是必须立足于企业健康发展、最终消费畅旺和产业结构多元。

       六、房地产税一来，房价果真要降？

       虽然说房地产税推出的具体时间还不能确定，但通过上面的信息，我们可以断定，房地产税在法律层面加快进度。

       如果几年后，房地产税真的实施，房价真会大降吗？

       有人曾提到，房地产税的草案还在艰难的起草阶段，即便顺利开征，也不太可能指望它带来房价大降。

       即使相关立法能够奇迹般地火速通过，房地产税顺利开征，在以供求关系为主导因素的房地产市场上，此税有利于楼市挤泡沫，减少投机，稳定市场，但指望它带来房价大降，恐怕也是想多了。

       方正证券首席经济学家任泽平任泽平也认为，无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。

       2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。

       无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租。

       如果说房地产税并不能降房价，那么，设计房地产税的目的又是什么？

       房地产税有助于减少社会资金向房地产业聚集，反过来又会降低整体房地产金融杠杆，并引导资金“脱虚向实”，提升金融服务实体经济效率。

       此前2月17日，该报文章认为，不管怎样，房地产税无疑是建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。

       值得一提的是，1月18日，针对房产税不管用的说法，央行货币政策委员、北京国民经济研究所所长樊纲在新浪专栏撰文反驳：

       对于房价调控，从需求方角度看，不一定限购，办法就是实行房产税。

       价格不管用往往是价格没到足够高，上海、重庆搞试点，只有百分之零点几的房产税当然不管用。

       如果像美国一样到了3%-4%的房产税你看起不起作用？中国的炒房团跑到美国，说美国次贷了危机房子便宜，转了一圈最后一问每年还得交4%的税，结果全都不买了。