中国版逆城市化 未来三线人口和房价怎么走？
发布时间：2017-02-28 来源：华尔街见闻网 编辑：张晓霞
手机看文章
摘要：华泰证券分析师谢皓宇认为，一线人口出现流出、三线人口则现“返乡潮”，再加上三线省市去化周期的下滑，人口外流和库存因素将发生根本性变化，预计三线城市将迎来趋势性大周期。
在报告中，华泰谢皓宇表示，回顾２０１０年与２０１３年的两次三线躁动，二者都因三四线的人口外流和库存高企而证伪，且未有实质性变化。然而，２０１４年以来土地管控趋向严格，２０１５年过后，一线城市人口开始出现一丝“逆流”，被挤出的人口则将引发“返乡潮”：
上海人口在２０１５年已现流出迹象，若剔除自然人口增长的因素，２０１５年上海常住人口机械下降１６．３万人。
截至２０１６年底，北京人口机械下降４．１万人，是２０００年以来第一次出现人口流出。
华泰谢皓宇进一步指出，当前库存高企与人口外流的两大因素均产生变化，并在未来３－５年内出现根本变化，即库存下降和城镇化减速。
从主要逻辑来看，本次三线大周期的背后，是经济增长方式的变化，即一线城市转向效率的提升，而非人口的增加，三四线城市则通过劳动力的拉动承接更多人口：
当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。
相反，三四线城市ＧＤＰ增长依然依靠劳动生产力的释放，且依然处于第二产业为主的产业结构，所以对劳动力是有需求的。预计三四线凭借更高的ＧＤＰ增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。
未来人口与三线房价怎么走？
从人口流向来看，当前有１７个省直辖市为人口净流入状态，主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主，且集中在东南沿海区域。
在人口净流出的１４个省直辖市中，宁夏、陕西和安徽等８个省市的城镇化率超５０％，这意味着这８个省市的城镇化主要来自当地农村人口的转移，而同时城镇人口在向外转移，流向更发达的地区。而这１４个省直辖市中的前五位——河南、四川、贵州、安徽和广西，城镇化率均在５０％左右及以下，依然处于城镇化率的初级阶段，经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。
有关三四线城市房价上涨的可能性，华泰谢皓宇认为，从逻辑上判断，去化５０％之后，即库存周期下降到２～３年时，就能够带来三线的涨价。当前，三线省市第一类库存已经去化得“差不多了”，去化周期已经降到了６个月，接近历史低位。
