燕郊房地产项目4万/平米 水涨船高为试探市场

摘要：今年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”、“破三万”。随着北京“930楼市新政”的出台，环京楼市是利好继续还是穷途末路呢？然而最近，燕郊某项目以4万元价格开盘售罄的消息迅速引发市场热议。

       今年，以燕郊为首的环京区域出现了一波“跳涨”，房价接连“破两万”、“破三万”。如此夸张的涨幅甚至高于今年的北京楼市，于是“疯狂”就成了环京楼市的标签。不过随着北京“930楼市新政”的出台，按照以往惯例，北京楼市感冒，周边就跟着打喷嚏，于是乎燕郊等环京楼市的降价甚至崩盘似乎都在情理之中。

        但就在这个节骨眼上，先是燕郊某项目最近开盘，称售价站上“4万元”，紧接着又传出新政利好环京楼市，将接纳被北京高首付挤出的购房大军。这下就尴尬了，等待“看戏”的购房人也被搞迷糊了，到底新政后，环京楼市是利好继续还是穷途末路呢？

       项目涨价试探市场 售楼处实际更冷清

       最近，燕郊某项目以4万元价格开盘售罄的消息迅速引发市场热议。众所周知，燕郊在最近一年里房价实现了翻倍上涨，但最高报价也还是3万多元。此次在北京“930新政”后一反常态地站上四万元，引发了很多疑惑。

       据了解，实际上该项目的报价为3.5万元/平方米，所谓的站上4万元更多是噱头。但即便如此，3.5万元的定价在环京区域仍旧非常可观。

       类似的没有降价甚至涨价的项目，在目前环京的新房中仍有出现，但大多都是为了试探市场反应。这些楼盘的逻辑是北京的限购、限贷，会让不少人失去了购房的资格或能力，为追上房价的涨幅，部分被挤压的购房需求会向周边市场外溢，如燕郊、香河、廊坊、武清……

       在固安某项目负责销售的营销总监黄先生表示，“他负责的项目应该在11月入市，营销部的价格建议本是13500元/平方米，但因为之前卖得比较好，公司现金流也比较充裕，因此集团最后拍板的定价是15000元/平方米，但只有十几套房源，而且没有规定硬性的销售任务，主要是为了试探市场反应。”

       黄先生也坦言，虽然理论上讲会有更多需求外溢，但因为周边楼市价格在今年已经涨了一大截，他担心整个楼市的预期改变会波及价格基础脆弱的环京楼市。因此，购房人多以观望为主，涨价后是否能顺利去化，他自己心里也没底，很多周边的项目也都在盯着他们，来考虑自身定价。

       除了少数几个项目给出了大概定价外，在楼市新政的影响下，大部分的环京项目都保持了沉默，不但价格保密，开盘暂停，相关的蓄客、宣传也处于停滞状态。据了解上周末，包括首尔甜城、汇福悦榕湾、莱蒙顺泽水榭花城等多个售楼处发现，即便是周末几个售楼处也大多空空如也，完全看不出往日里周末人声鼎沸的盛况。

       其中，首尔甜城项目售楼处的销售人员称，“目前项目处在封盘阶段，公司给销售人员也放了假，只留几个人值班。”

       观察燕郊著名的“售楼处一条街”的情况，可以发现80%的售楼处内都只有寥寥数人。大部分销售人员表示“开盘时间未定，价格也未定”。

       卖房人明显增多

       新房冷冷清清，二手房却率先开始了动作。

       位于燕郊的百万平方米大盘燕京航城是燕郊的知名社区之一，配套相对成熟，二手房中介公司也分布较多。2009年以几千元的单价买了6套二居室房子的王先生，最近一口气将其中的四套挂上了中介门店的橱窗。

       8月末，王先生本来只挂了一套80平方米的两居室，定价225万，随着看房的人越来越多，他就将价格升到了235万。但在北京新政之后，王先生认为需要急抛一些房子，拿点现金更踏实，于是就接连把手里的另外三套未出租的房子也挂了上去，由于此时看房人少了，他每套降了7万元，都是以228万的价格挂出。

       “前一段时间看着房价还挺好，中介也信誓旦旦说上三万没问题，就任性地涨价了，没想到新政这么严厉，害怕燕郊房价到顶，赶快便宜点卖。”王先生表示，他当时买这些两居室的小户型，就是为了更快地成交，但中介告诉他，最近新上房源特别多，看房人却不踊跃，因此不好说什么时候能卖掉，只是答应尽量帮着多推推。

       10月14日，链家在线二手房数据显示，燕郊新上二手房源(含商住两用)为1991套，二手房源总量10284套，而在北京930新政出台前夕的9月29日，燕郊二手房数量约为9000套，也就是说，新政发布后半个月内，燕郊二手房源增加了1000多套。

       有业内人士认为，二手房的时间节点相对随意，有卖房意愿的人，一般会在节前就开始挂牌，假期刚好看房、走流程，突然多出近700套住房说明持有人卖房的意愿在加强，而且多是投资者追求短期较高的收益。

       价格徘徊 暂未明显下降

        很明显，对于环京楼市的走向，市场出现了一些分歧。有涨价待估的，也有急着降价卖的。不过，综合来看，挂牌二手房还未出现明显下降，大多数业主的挂牌价都是以当前均价为参考。

       以上上城五期为例，该小区8月份在链家成交单价几乎都在22579元／平方米左右，9月份已经涨到了24681元/平方米，10月份至今更是突破了25000元/平方米。

       链家网的数据显示，截至10月18日，燕郊二手房均价已达到25743元/平方米。

       “最近房源相比以前增加了不少，但是价格没有太大变化。”燕郊几家房产中介都表示新上二手房并未出现大幅度的跳水。

       不只是燕郊，廊坊的二手房市场也类似。秦薇是一位在廊坊万达广场工作的中介，近日，她刚刚撮合了一套公寓成交。她告诉北青报记者，这套44平方米的南向公寓，业主报价47万元。虽然遇到了楼市新政，但业主仍看好未来环京的潜力，即便暂时不出手，也愿意靠出租养房，因此价格并未让步，最后还是被一位画家买下作为工作室。

       “一直到年底，估计成交量会出现一定程度下滑，不过应该不会出现大幅下滑的可能，毕竟现在单价降一成的房源，一定会被抢着买。另外廊坊与北京对接的程度相比前几年有了很大程度的提高，基础配套也大幅改善，价格大幅跳水的情况不太可能。”秦薇告诉北青报记者，从中介角度看，她们对环京市场仍旧长期看好。

       抄底还是高抛  离场与观望同时存在

        环京楼市的表现也恰恰证明了市场的分歧和差异。一方面，有业内人士分析认为，受到需求溢出效应影响，北京楼市政策从严，对于燕郊楼市而言是一种利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房价已经较高，没有利好资源支撑的区域房价会趋于平缓，另外这些地区也不排除继续出台措施限制房价。

       也有一种声音认为，燕郊被当做是北京楼市风向标，北京出台调控政策，或许会导致燕郊投资客看空楼市，集中抛售手中物业，进而导致燕郊楼市步入下行通道，甚至崩盘，因此现在是高点抛售的最好机会。

        两种观点都各有道理，但从事实上看，经过了几轮沉浮，以燕郊为首的环京楼市自2015年夏天以来，上涨幅度十分惊人，不少二手房的定价相比一年多以前，都实现了翻倍。尤其是靠近通州的北三县，在通州的带动下，纷纷一跃而起。过高过快的涨势，就难免需要休息和调整。

       中原地产首席分析师张大伟就表示，从近期的房价数据来看，北京930对燕郊房价其实没有什么影响，甚至北京那边的限购对燕郊的房价可能还是个利好，更多的人可能选择燕郊来置业。不过长期来看，燕郊房价没有什么支撑的因素，此前也有降价的苗头。

      而对于实际准备出手的买房人，业内人士则建议，刚需买房的话，如果是被挤出北京，不得不在环京买房的，则可以趁着楼市调整的机会兴许能淘到低价房源。而对于投资客来说，投资客普遍看中收益率，要有涨价的预期和利率杠杆，才会带来新的投资需求，因此短期内新的投资客恐怕并不会急于入场接盘环京楼市，因此对于早已获利丰厚的早期投资客来说，不少人开始选择卖房，这也就是造成二手房房源短期内激增。