楼市密集调控之下 房价离下降到底还有多远？

摘要：今年的国庆黄金周热闹非凡，我们不仅看到了各景点拥堵限流，还从头到尾围观了一把楼市的“调控节”。

       9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策， 除了重申或是重启限购之外，最严厉的是信贷政策的从严从紧，提高首付比例和收回房贷利率优惠同时进行，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

       在22个调控新政出台的城市中，既有一线、二线城市，更是兼具了东莞、中山等三、四线城市。看似一城一策，却是对楼市的密集出击，政府此次调控决心可见一斑，也直接让疯狂的投资买房情绪戛然而止。

       买方市场来临 剥离投资属性

       以北京为首的楼市新政出台已经两周时间了，虽然政策上招招都是针对买房人设置的限制，提高购房门槛。但实际上，直接受影响的不仅是买房人，卖房一方更是首当其冲。

       一直想在五环外六环内置换一套三居室的张丽（化名）还没等出手，就赶上了新政的到来。“现在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城区车公庄附近。随着孩子一天天长大，一居室显得非常拥挤，因此想卖了房子，再以不超过800万的总价买一套五环外的三居。”张丽告诉北京青年报记者，眼看着自己手中的二手房从今年年初的单价8万元涨到了12万，就在中介挂了550万元的价格，希望多卖些钱能在置换的时候更轻松一点，但没想到的是调控新政的到来打乱了原本的买房计划。

       “本来十一期间中介约了好几家来看房，但最后只来了一组家庭，其他人都推脱再等等看，就连来看房的家庭最后也不置可否，没有下文了。”这下张丽着急了，毕竟自己需要置换， 得尽快出手才行。于是，10月7日，张丽主动找到中介，下调10万至540万元的总价。“降太多也心有不甘，我的底线是530万成交，先降10万看看风向。”类似张丽这样下调报价的房主，在今年“9·30新政”以后明显增加。

       根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周里，业主对于房价报价的指数下调了10%。尤其是有换房需求的业主，有的甚至已经在卖房前就敲定了需要买的房子，为了避免违约，不得不在价格上做出让步，或者主动调低报价，或者商讨平摊部分税费，以求尽快交易。

       这轮调控瞄准打击的就是投资购房。一位业内人士透露，之前的信贷宽松让不少投资客利用杠杆大举进入楼市，而这些投资客每年的融资成本至少也需要5%-8%。这部分钱如果投入理财正常的收益至少也在年化4%以上，这就意味着投资的房子如果每年没有10%的收益，投资客就面临被套或者割肉的困境。但新的“京八条”按首次置业、二套房、普通住宅、非普通住宅把贷款和首付比例划分成四档，多方面提高首付款比例，明显降低了购房的杠杆率，也剥离了住房的投资性。

       在此背景下，北京新房及二手房市场网签量出现了断崖式下滑。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

       很明显，北京房地产买方市场初见端倪，投资性买房的难度明显加大。

       购房人陷入观望但并未遗忘

       虽然9月30日晚出台的“京八条”被戏称为“真正的杀招”，但经历过多轮调控的北京购房人已经有了丰富的经验，大多数购房人都认为房价会在短期内出现调整，但长期来看每轮调控周期后，房价都会迎来上涨，因此这时候的观望只是为了在合适的时机抄底。

       在金融街富凯大厦上班的徐先生从事金融行业多年，一直后悔没有在上半年买房，因此，这次的调控在他看来是意外之喜，如果房价出现下滑，就给了他“上车”的机会。

       “每天上班，大厦门口都能看到豪宅们的临时展位。前段时间是德胜门的中骏·天宸，最近刚刚换成了南二环的中国玺。”徐先生向北青报记者表示，作为“新北京人”，他一直觉得能够在二环附近买房，是一件很有归属感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用发愁。但随着这轮楼市暴涨与调控，心情犹如坐过山车。本来还在犹豫是否入手时，却发现北京的房价已经站在山顶上了，直到楼市调控措施出台后，徐先生越发勤快地看房子，打算在楼市价格适当回调时出手。

       除了像徐先生这样等待回调出手的购房人以外，在“9·30新政”中，还有值得注意的是关于“90/70”政策的再次提出，也被认为预示着未来北京楼市供应将转变思路，不再像现在这样以大户型为主，而是更强调小户型的占比。

       所谓“90/70”是指单套房子建筑面积90平方米以下在住房总面积所占比重不低于70%。此政策在2005年时曾出现过，后来无疾而终。业内人士认为，如今再次被提出，是为了进一步加大住宅用地供应。表明政府将加大力度满足居民住房刚需，调控房价，这将进一步降低住房投资性。

       最难受的是高价地王们

       众所周知，房价飞涨与地王频出一向都是相辅相成的，两者相互促进相互推动。尤其是在2016年里，成为全国地王出现最多的一年。据中原地产研究部统计数据显示，2016年里一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，全国超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。

       在房价一天一涨的时候，多高的土地价格都被认为是合理的，但在央行收紧贷款，甚至可能收紧开发贷的情况下，地王们就变成了烫手的山芋。一旦楼市仍处于低谷期，地王项目的首期价格就难以达到预期，甚至会平价甚至亏本卖房。这也是开发商最不愿意看到的。

       业内人士表示，加大查处违规入市资金、大幅提高首付比例等措施会对高端住宅市场产生较大影响。一线城市高端住宅会出现有价无市的状况，大量持有“地王”的开发企业面临较大压力。

       当前北京市场中的高端盘已经出现了降温的势头。根据亚豪统计数据显示，2016年9月，北京7万+公寓豪宅共实现成交563套，成交面积7.71万平方米，环比上月分别增加118%、72%。这也是自6月之后，公寓豪宅成交再创历史新高。

       不过进入到10月之后，受到“9·30新政”影响，10月1-10日10天时间里7万+公寓成交量迅速跌落至20套，按照这一趋势计算，预计整个10月公寓豪宅成交量将不足百套。

       对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，“9·30新政”之后，豪宅市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的“地王”项目而言，面对新政下首付成数的提高，需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力。如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户，因此只能被迫延缓入市时间。

       但同时也有业内人士指出，由于一些民营房企拿地时高举高打，通过“加杠杆”高价拿地，这类房企杠杆资金一般为2年周期，一旦市场不能回暖，地王项目被迫延期，就很可能面临资金链断裂的危险。

       业内评新政

       亚豪机构市场总监郭毅： 北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷

       郭毅分析认为，低利率、高杠杆和人民币贬值预期是此轮房地产热潮的三大推升要素，其中高净值客群对于这些要素更为敏感，而对于金融杠杆的运用比普宅客户有过之而无不及，因此此轮房地产热潮当中，高资产客群所面向的豪宅市场也表现踊跃。不过进入10月之后，公寓豪宅市场一路“高歌猛进”的势头被新一轮“9·30新政”强势终结。

       从调控细节来看，首付成数的提高对于豪宅客群来说影响较大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例，新政后首付款比之前多出400万元，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响，预计整个10月份一直到年底，北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷当中。

       不过郭毅同时认为，目前的豪宅市场当中高地价豪宅所占比重已明显加大，而未来的豪宅市场构成也更多的是“地王”产品，在地价成本高企的压力之下，豪宅市场价格下调的空间相对较小。相信住建部门在审批“地王盘”的预售及现售价格时，也会充分考虑到开发成本，因此新豪宅的价格仍将保持在合理范畴内。

       而对于在售的老豪宅来说，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供应的住宅地块均明确了90平方米以下户型占到70%以上的开发规模，使得北京楼市未来的市场供给将以中小户型为主。而当前140平方米以上中大户型为主的豪宅产品反而体现出自身的稀缺价值，未来虽然会面临购房需求减少的市场状况，但同时供应量也会出现大幅下滑，因此价格也将企稳。综合来看，“9·30新政”将可能很快作用到楼市成交量上，造成签约套数的下滑，但包括豪宅在内的新房价格仍将保持相对稳定的状态。

       中原地产首席分析师张大伟：

       这一轮价格调整幅度约在15%-20%

       张大伟在他的自媒体公众号“大伟看楼市”中表示，根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%（注意是报价下调，并非成交价）。

       并且，短期出现了房价下调的个案，买卖双方依然在博弈过程中。不过预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动的可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

       张大伟认为，最终能够影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果，针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。

       因此，张大伟认为，与其预测房价涨跌多少，其实意义不大，完全看央行对于信贷“水龙头”的控制。按照以往调控经验预估算的话，这一轮的调整幅度应该在15%-20%左右。

       伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

       市场降温，房价涨幅缩小并企稳

       胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房，照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下，新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

       胡景晖认为，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。