土地市场火热 前八月全国卖地收入已超2万亿
发布时间：2016-09-17 来源：地产中国网 编辑：郭瑞瑞
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摘要：9月13日，财政部公布8月份财政收支数据。“土地财政”仍然是地方优质财源。数据显示，2016年前8个月全国国有土地使用权出让收入约2万亿，同比增长14%。专家表示，“土地财政”短期内能弥补政府支出，但不具备可持续性，“面粉贵过面包”的情形或将为房地产造成很大风险。
9月13日，财政部数据显示，前8个月全国一般公共预算收入约11万亿元。财政部提示，后续受经济下行压力、营改增等政策减收效应影响，今后几个月财政收入形势不容乐观。
但土地收入增速还在上行，“土地财政”仍然是地方优质财源。数据显示，前8个月全国国有土地使用权出让收入约2万亿，同比增长14%。
“土地财政”热度再起，却只是少部分城市的狂欢，城市分化明显。其实，在全国财政收入增速整体下行背景下，这些城市一般公共预算收入增速往往也坚挺，甚至逆势回升。
不过，一些分析人士表示，房地产销售、投资等在今年3、4月份见顶后高位回落，土地市场的反应会滞后一些。尤其是当前部分热点城市房价短期暴涨，地价普遍超过房价，风险逐渐积累，土地市场高热度难以持续。
营改增减收效应显现
9月13日，财政部公布8月份财政收支数据。
1-8月累计，全国一般公共预算收入11万亿元，同比增长6%，相比7月份增速回落了0.5个百分点。其中，8月份当月财政收入9894亿元，同比增长1.7%。
5月1日，全面推行营业税改增值税试点，原营业税收入逐步并入增值税。营改增试点预计全年带来5000亿规模的减税额度，而营改增减收效应在进一步显现。
6、7、8月份当月财政收入分别仅增长1.7%、3.3%、1.7%。财政部表示，受前期清缴营业税减少了部分收入来源、去年同期基数较高以及政策性减收效应体现等影响，收入增速有所回落。
考虑收入在项目间转移因素，将改征增值税与营业税合并计算，8月这两项收入合计同比下降17.6%，相较7月份下跌了约7个百分点。其中，新纳入试点的建筑业、房地产业、金融业等降幅都超过20%。
营改增政策减收效应，叠加上中央和地方收入分成机制的改变，对部分地方财政收入影响更大。如上海7月份一般公共预算收入完成610亿元，同比下降0.7%，若剔除“营改增”后中央与地方增值税收入分享比例调整因素影响，收入同口径增长6.8%。
部分地区商品房销售回暖，使得房地产相关税收收入较高增长，但这块收入增速也在不断收窄。8月份，契税359亿元，同比增长9.7%；土地增值税285亿元，同比增长13.7%。而今年上半年，这两项收入增速分别是14.8%、13.1%。
今年以来积极财政政策发力的表现之一，在于财政支出速度较快。随着财政收入增速的回落，以及年度新增地方债发行进度的提前，财政支出增速有所放缓。1-8月累计，全国一般公共预算支出11.6万亿元，同比增长12.7%，相比前7个月、上半年分别回落0.3、2.4个百分点。
城市分化明显
财政收入增速在下行，房地产相关税收收入增速也在下行，但土地收入增速还在继续走高。前8个月，全国国有土地使用权出让收入约2亿元，同比增长14%，相较前7个月、上半年分别增长1.9、4.3个百分点。
据中原地产研究中心统计，50大城市前8个月土地出让金达1.51万亿元，去年同期为1万亿左右，同比增长达到51%。部分一二线热点城市土地收入增幅较大，如上海前8个月土地收入达1240亿元，同比增长约40%，杭州、合肥、深圳土地收入涨幅都超过200%。
房地产相关税收收入在下行，土地市场却在不断刷新记录，为何出现这种分化状况？住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对相关媒体表示，房地产销售火爆，使得房企资金储备丰富，助推地王的产生。现在房地产市场整体的趋势是增速下行，房地产投资、销售等数据在今年3、4月份达到顶峰，随后逐渐回落，土地市场相比房地产市场周期要滞后一些。
中原地产首席分析师张大伟表示，此轮地王潮主要是资金潮下的资产荒，宽松的货币政策是源头。
张大伟进一步表示，由于地王要价很高，地王项目开发周期被拉长，导致房地产新开工项目增速的下行，将变相导致未来房地产投资额的减缓和房地产销售等税费收入的减少。
一次性土地收入，无疑是地方很优质的财源。中财-鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成对相关媒体表示，此前一直在提，地方政府应该减少对“土地财政”的依赖程度，增加税收贡献。“土地财政”短期内能弥补政府支出，用于地方基础设施等建设，但不具备可持续性。
至于未来土地市场是否还会延续这个热度。张大伟表示，在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象。这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。
