库存不足屡催楼市上涨 新房库存为何时时不足

摘要：仅仅两三年前，刚需为主的时代，通州、大兴、房山等楼盘集中地，新项目都是一个一个扎堆入市，无论是购房投资还是购房入住，现在都已是赚的盆满钵余，但现在北京楼盘开发商面临着“断顿”危机，同时楼市热火不在。

       如今，北京楼市早已没有了当初的热火朝天，反而面临着无房可卖的窘境。不但推出的新盘数量大幅减少，每个新盘推出的房源更是断崖式下跌至百余套。即便在一些热点区域，各个项目也都很有“默契”地错开了开盘时间，这就导致每一个新项目入市时都几乎没有竞争对手，很轻松地实现了热销甚至日光。对于这样的转变，我们最常听到的一句话就是“库存不足”。但事实上，从2013年到2015年，北京的卖地收入分别达到了1800亿元、1900亿元和2000亿元，连续三年刷新纪录，那为何还会导致2016年出现供应荒呢？

       库存不足一次次成为楼市“催涨令”

       陈女士几个月前就看上了万科在通州台湖的城市之光·翡翠四季项目，最初从置业顾问那里打听的消息是项目主打128平方米的平层和叠拼别墅，参照周边在售的价格，可能的售价大概在500万至600万左右。

       在随后的时间里，由于北京楼市整体出现了明显升温，各个项目都在涨价，陈女士也默认了翡翠四季会随行就市上调售价的可能。直到最近，眼瞅项目开盘在即，置业顾问给出预计开盘的价格时，仍让陈女士大吃一惊：“平层700万起，叠拼800万起。”

       “这样的价格比我预想的严重超支。”陈女士告诉相关媒体，但即便如此，她仍不会放弃，原因很简单，除了看好项目自身条件以外，置业顾问也同时劝她，全北京都是库存紧张，新盘本来就少，错过了再想买价格会更高的。

       不仅是限购的通州，几乎全北京的区域，都在以“库存不足”说事。有人开玩笑称，全国都是几套房抢一个人，只有北、上、广、深是几个人抢一套房。

      上周末开盘的电建·金地华宸又是几个人抢一套房的项目。从凌晨6点起，就有300余组购房人陆续聚集在门头沟新城附近。当天这个新项目共推出了156套精装修平层产品，很快就被一抢而光。据开发商透露，所有房源40分钟便全部售罄，平均1分钟就能卖4套。

       即便门头沟作为新城，并不缺少在售的新盘项目，也不会因为限购而奇货可居。但实际上，除了商住公寓外，真正在售的住宅并不多，几乎每一个新项目入市都会遭到热捧。

       根据亚豪机构的统计，9月，作为金九银十的开端，预计入市的新盘项目仅仅只有30个，抛去商住与别墅，普通住宅仅有十余个项目。完全没有了往年销售旺季的红火，取而代之的是严重的供应不足。

       开发商分批次推盘加剧库存紧张

       库存不足除了导致新盘数量大幅减少以外，一些人为因素进一步加剧了供需矛盾。像一些开发商每次开盘只拿出几十套房源，却通过连续多次加推，以类似于饥饿营销的方式，营造出火热销售的气氛。

       上周末，亦庄一处改善型大盘就推出新房源，30分钟便告售罄，但实际上，这次开盘仅仅推出了一栋楼，44套房源。据了解，该项目已经多次通过仅推出的几十套房源的方式进行销售，从而造成区域库存紧张，抢房的场面。

       相关媒体通过查看北京市房地产交易管理网发现，上述项目最新一期销售许可证早在今年4月份获批，共计三栋楼122套房源。而此次推出的这栋楼王就是早在4个月以前就取证入市的楼座。

       实际上，早在2010年4月，住建部就出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，明确要求对于取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。

       但目前楼市的现状是，开发商在一张预售许可证下以“少量多批”形式推盘仍不在少数。如大兴某项目包含了公寓、平层、类别墅等不同产品类型，虽然同属一张预售证中，但每种产品类型都各自分别推盘，甚至同种类型产品也分多批开盘。

       对此，业内人士认为，多批次推盘可以让房企对市场的试探更充分，房企可以根据实际需求情况掌握价格水平。但同时，也人为制造出了热销和存货紧张的抢房场面。

       正是由于种种“便利”，令开发商明知“少量多批”涉嫌违规，仍乐此不疲。业内人士称，楼盘“少量多批”在一定程度上损害了购房者的利益，减少选择余地，让本就紧张的供需矛盾更加扩大，加剧了购房人的恐慌。

       真实库存可能比数据反映的更低

       那么，开发商不停强调库存不足，到底北京有多少库存呢？

       数据显示，当前北京楼市的库存住宅房源基本处于历史最低点。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套数为28932套，面积约398.7万平方米，可售现房住宅套数为32450套，可售面积约416.1万平方米。当前库存期房加现房的合计住宅套数也仅为61382套，平均单套面积为132.7平方米。

       单独从数据看，6.1万套的库存量可以说是从2014年10月一路跌下来的。最高点曾是9.2万套，当下库存已经去化了3万多套。

       另外从去化周期看，当下的库存6.1万套，按照二季度纯商品房住宅成交的1.4万套计算，大约去化周期是13个月。

       不仅如此，在一些业内人士看来，楼市实际的库存甚至低于统计数据。中原地产首席分析师张大伟就表示，在楼市库存的6.1万套住宅中，其中还包含1.7万套的回迁房库存。剔除回迁房之后，剩余的库存房源中还有大量的无效库存，这类未签约的无效房源基本都是有问题的资产或者是开发商自用的资产。

       所以，张大伟认为，在剔除了2016年新供应待签约的房源，剔除2013年前多年未出让的无效房源，可以称为库存的只有大约1.5万套住宅房源。

       但同时，也有业内人士认为，北京楼市的库存紧张并不是最近才有的，一直以来已经多次经历库存低谷。

       我爱我家集团副总裁胡景晖就表示，库存量应动态看待，并不是一个静态数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上缓解库存的压力。

       土地供应量连降三年为库存不足最大推手

       不过，值得关注的是，土地供应目前来看仍是减少的态势，或许将进一步影响新房住宅的库存量。亚豪机构统计显示，今年前8个月，北京公开土地市场实现宅地出让仅7宗，其中纯商品住宅的规划建筑面积仅42万平方米。今年上半年，北京万科只拿了一块地；北京龙湖拿了两块地，还有一些知名开发商一无所获。在资金充裕的市场背景下，拿地成为房企门的第一难题。

       事实上，北京土地供应的减少并非今年才开始，虽然土地出让金额连续刷出新高，但土地出让宗数却连续三年下降。

       北京市国土局曾对外的表态是，今年北京市将严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

       根据北京市国土局官网显示，2013年、2014年、2015年全年北京市土地出让总金额分别为1700亿元、1800亿元、2000亿元。但实际成交的土地却是逐年减少。2013年共有214宗土地出让，到了2014年，下降为142宗，2015年更是缩水至109宗，再到如今，前八个月仅出让了7宗住宅用地。土地供应的紧缺可见一斑，这也直接导致了楼市供应的锐减和库存的下降。

       中原地产研究中心统计数据显示：过去几年，北京供应的商品房住宅土地稀缺。从2013年到2015年，北京土地市场供应的住宅类用地为113宗，合计建筑面积为2046万平方米。剔除地块中包含的其他属性地块，只有1350万平方米为住宅，这其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。也正因为如此，当前楼市的存量房单套面积突破了130平方米，证明存量房住宅中多以大户型为主。

       亚豪市场总监郭毅就预计，宅地供应极度短缺的情况，将使明年能够入市的纯新盘屈指可数，并且都将以大户型、豪宅项目为主。因此，预计明年住宅市场也将面临更加严峻的“供应荒”。

       但同时，也有业内人士认为，二手房交易的完善和活跃已经明显超过了新房市场，因此，新房的供应不足问题，或许将通过二手房市场得到缓解，因此不必过于看重存量住宅数量的降低。