房企配资拿地严重 信贷趋紧难阻地王现象频现

摘要：房地产行业资金宽松的好日子或将远去。8月9日，安徽合肥率先祭出信贷收紧的政策，而苏州、南京8月11日也出台了调控新政。

       利空消息一下子蔓延开来。近期为了防范资产泡沫继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策，比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应，南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。

       但是，各地土地供应增加的量仍然没有实质性改善供不应求的市场关系。尤其是对于京沪深等一线城市，苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市而言，由于房企场外配资“加杠杆”拿地方式的存在，导致部分房企拿地较为激进，这时很难改变“地王”频现的怪相。

       “从目前的经济形势来看，短期内收紧信贷的可能不大，流动性仍将继续释放，但对于资金的去向和使用途径审核将较之前严格。”链家研究院上海高级分析师钱宁罗认为，具体到房地产层面来说，主要是对购房者购房资格及贷款资质的审查，避免因不规范使用杠杆而叠加资产泡沫，这一轮房地产价格上涨“奥运会”中，主角已由最初的一线城市，转移到二线城市，再到近一线城市的某些三、四线城市，在表象繁荣背后，某些跨区域的投资、投机型高杠杆购房者需要重点关注。

       配资拿地

       据一名业内资深人士反映，目前部分房企利用土地配资的手段如出一辙。简单而言， 一块建筑面积10万平方米的土地，楼板价以市场价格2万元/平方米匡算 ，需要20亿的土地出让金。一家房企拍下来，若楼板价为2.8万元/平方米，总价就成了28亿。此时出让金首付比例如果是50%，配资方配资25%，配资金额就是7亿。则房企会和配资方约定，一旦市场有风险，出现地价下跌、项目预亏，开发商想要放弃这个项目的话，房企将会以2万的市场楼板价把地块给配资方。房企损失的只不过是25%的地价款，而不是50%，把地王项目转给配资方作为不良资产处理。而在市场中多次充当配资方的一家企业，也是业内知名的地王制造者。

       一名业内人士分析指出，从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如政府规定土地出让金的首付款必须50%，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造地王，这样一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

       同策咨询研究部总监张宏伟指出，从房企的角度来看，通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有资金比例少了，还可以利用自有资金拿更多的地或用作其他支配；另外市场一旦有风险，因为房企是通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地，最糟糕的方式就是放弃该“地王”的权益，“地王”的权益根据配资的约定归属金融机构，把“地王”的风险转嫁给配资的金融机构。

       一位闽系房企负责人对相关媒体指出，中央打压土地配资，是对有些城市针对性收紧，有些企业不能直接拿了地去融资。他认为，这对现金流尤其是上半年销售回款比较良性的企业没有影响。“因为公司账上现金还有很多，前段时间地价高的时候也没有拿过量的土地。今年我们只是借信贷放松的机会调整了负债率，把财务成本降低了，融资回来的钱用的也不多”。

       某企业负责投资的相关人士则指出，在央企或者国企以及万科等大型房企，资金这块都是有统筹的，不会出现资金不足的情况下去拿地。

       上述业内人士指出，在具体操作上，监管部门可以借鉴上海叫停首付贷的做法，也可以对于房企拿地的项目公司主体的账户进行监管，如果在拿地前后1-3个月左右时间出现机构资金的注入，就可以鉴定该公司存在拿地场外配资的嫌疑，据此可以进一步审查，如果核查为事实，可以对该项目公司及母公司进行处罚或将其本次信用列入融资的评级考量因素。这样，房企再考虑拿地场外配资时就会谨慎。

       配资拿地背后：

       供需失衡的市场？

       为何近年来房企热衷于配资拿地？

       从2009年到2015年，房地产行业的毛利率和净利率双双呈现下降趋势，毛利率由2009年的36.54%下降到28.19%，下降了8.35个百分点；7年间，净利率则从16.65%下降到9.99%，下降了6.66个百分点；从房地产企业的销售收入增长率来看，2014年开始也出现下降的趋势。

       另一方面，房企要追求规模与转型创新，或将现有业务的转型升级，或寻求多元化的业务布局，以期改变收入结构的同时，提高企业盈利能力，应对业务单一化所面临的市场风险。

       然而， 同策咨询研究部数据显示，轰轰烈烈的转型潮背后，截至2015年年报，各家房企非主营收入占比仍十分微弱，转型之路任重道远。30家典型上市房企中，财报数据显示连续三年以上非主业突出度超过0.1的企业仅有8家，占30家样本企业的27%。反之，22家典型房企，自转型以来，非主营收入占比并不理想，与其转型的目标相去甚远。

       例如，万科的非主业突出度10年来一直集中在0.01-0.03之间，作为高度专业化的地产公司，万科的转型可以作为一个观察的样本。从2009年开始，万科就有了明显的多元化思维，2010年万科在北京多地开始实质性的商业地产开发，当年的总投资已经超过百亿元。随后，万科在产业地产上加码投资。此外，从2014年开始，万科还入股徽商银行，发力社区金融，其城市配套服务商的战略也逐渐由概念变成实践。尽管多番出击，但收效有限，2015年万科非主业突出度达到历史最高值，即使包含物业业务收入的部分，也仅有0.03。

       利润下滑与转型需求，最终还是落到规模扩张以规避调控风险上。土地市场火爆背后则是住宅市场的怪象：近期上海无房可售的现象甚至蔓延到了金山片区。“这是逼着我们买呀。”在上海金山新城晶珑俪榭售楼处，一位看房者向相关媒体抱怨道。

       尽管听到有关房屋质量不好的传言，但他并没有太多选择，因为销售人员告诉他，晶珑俪榭现在只剩下第9层的房子了，价格约为13000元/平米，而且还是商住两用房。这对于一个家庭购房者来说，孩子上学等问题可能面临政策上的风险。

       新房紧俏的不仅这一家，上海金山新城几乎没有新的商品住宅房可以出售。“楼盘都封了，只有一二层或者顶层的房子了。”一位姓梁的二手房中介工作人员告诉相关媒体。

       相关媒体联系了金山新城各楼盘售楼处，新城旭辉府和金域蔚蓝已全部售罄，且无后续房源。其中新城旭辉府只剩下30000元/平米的商铺；御龙锦园还剩下一层和二层的少许房子，价格在16000多元/平米。御首府只剩下十几套房源，价格在18000元/平米，本月还会加推新房源，其工作人员告诉相关媒体：“金山新城只有我们家还有房子卖了”。

       钱宁罗指出，2016年以来上海各环线新建商品住宅成交价均出现不同程度的上涨，而在近8个月的波动中，内环内一手住宅单月成交价一度冲高至96325元/平方米，但近三个月已出现连续回落，8月以来成交价依旧达85778元/平方米。与之类似，中内环间的一手住宅也出现这样先上涨再回落的局面。而一手住宅整体交易态势出现单月连续上升的仅外郊环间区域，但其均价累计上涨幅度并不及中心区域，而在刚需盘集中爆量的郊环外区域，1月与8月相比，均价仅上涨2000元/平方米。反倒是中外环间区域上涨动力最足，8月相比1月，每平方米已上涨15000元。