一城一策政策发布下 二三线房地产投资将降温

摘要：2016年在房地产库存化情况下，各地为了促进房地产健康平稳发展，二三线城市频出楼市降温政策，一城一策将成为趋势。

       在3月份上海、深圳加码调控后，最近房价上涨最迅速的合肥、厦门等二线城市也都出台了限贷政策，为火热的楼市降温。业内专家预计，因为库存分化，部分一、二线城市及一、二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。未来若强二线城市房价涨幅仍然过快，或将有更多城市效仿出台限购限贷等政策稳定市场。

       二线城市信贷收紧

       据新华社报道，7月11日，厦门市国土资源与房产管理局消息称，为支持刚性购房需求和合理改善性住房需求，抑制投机性购房，厦门市将于7月15日起调整住房信贷政策。

       厦门市明确，调整商业性个人住房信贷政策。购房家庭名下在本市无住房且无购房贷款记录的最低首付比例为25%；在本市有住房且无购房贷款记录，或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例为30%；名下有１笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例由40%调整为60%；名下有2笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请。

       6月24日，合肥发布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，自7月1日起正式限贷。商品房最低首付比例为25%，二套房的首付比例提高至40%，对应的是名下有房无贷的情况，而如果名下有房有贷款，则再购房首付比例为50%。对于三套房的首付比例提高至60%，且停止提供公积金贷款。同时加大土地供应，对地王现象进行严控，要求提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%；缩短居住用地的土地出让金缴纳时限：在合肥市各区县（除县级巢湖市和庐江县外）拍出“地王”（即楼面地价超过当地历史最高成交单价）的，开发企业必须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。

       “厦门、合肥出台楼市新政，主要与近期价格上涨较快有关。”中原地产首席分析师张大伟分析认为：合肥5月份房价环比涨幅高达5.1%，同比涨幅高达23.3%，厦门涨幅5月份高达5.5%，全国第一。整体看，类似厦门、合肥这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。

       更多城市或跟进

       自上半年以来，合肥、厦门、苏州、南京等地楼市表现火热，房价地价均领涨全国。厦门、合肥百城价格指数环比涨幅连续两月超过5%。此前合肥已多次表态，若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施。

       业内专家表示，此次限贷政策出台将对合肥、厦门楼市起到降温作用，特别是对外来投资投机需求产生较大影响，也将对其他价格涨幅过快的城市产生引领，未来若强二线城市房价涨幅仍然过快，或将有更多城市效仿出台限购限贷等政策稳定市场。此前南京苏州已出台限价政策，6月南京再重申将严格执行三大举措以加大楼市供应量，包括严格执行一次性3万平方米上市申报政策规定、督促开发企业加快在建项目尤其是在建住宅项目的开发建设进度以尽快形成上市量、查处捂盘惜售等行为。

       张大伟分析称，调控趋势出现了明显改变，在过去的一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，所以各种宽松政策次第出台。但因为库存分化，部分一、二线城市及一、二线辐射区，库存较低的区域，在系列刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象。

       一城一策将成趋势

       张大伟预计，未来政策开始“托底盖帽”，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础上，调控政策也开始了明显的分化，托底盖帽开始出现，这种情况下，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性的政策，这些约束性政策包括上海深圳的升级限购及部分城市的信贷收紧。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。

       中国指数研究院报告显示，在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来总体宏观政策仍将以稳为主。当前一线城市成交相对放缓，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨，大部分二线及三四线城市库存压力仍加剧。在此背景下，根据城市实际分类指导以促进房地产市场平稳发展是政府施策考量重点。

       报告预计，大部分城市将继续落实优惠政策、调节供应、实施供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，而热点城市及部分城市热点区域将迎来更具差异化的政策，合肥已出台限贷政策，南京、苏州也限制房价地价上涨，天津、武汉、青岛等下调公积金贷款限额，未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。总体而言，未来宏观政策环境将继续保持稳定，而地方政策则在此基础上进一步灵活调整以适应市场变化，促进房地产业平稳健康发展。