通州楼市提前入冬:双重限购纯商品住宅零供应

摘要：相比以豪宅区姿态冲出重围的丰台区，上半年楼市的绝对“主角”——通州，近来的日子并不好过。纯商品住宅陷入零供应，商住类项目因入市节奏放缓成交量同样下滑严重，未来一个月集中出让的26宗土地中也未见通州的身影。通州楼市的冬天已提前到来。

    如何过冬？曾经的大面积降价是否会再次出现？不同板块给出的答案截然不同。业内人士表示，通州区楼市成交下行趋势已成定局，但如何应对这一形势，通州不同板块项目采取的方式会有较大差异。有大量存量土地和项目的台湖板块受此轮限购波及最大，存在降价换量的可能，但新城核心区由于存量小、在售项目少，开发商缺少降价促销的动力，大规模降价很难出现。与此同时，通州的冬天对于顺义、亦庄等相邻板块利好明显，通州外溢的购房需求将主要流向这些区域。

    通州纯商品住宅成交持续回落 楼市焦点地位不保

    前八月，如果每个房地产业内人士被问到北京楼市哪儿最热，通州是毫无疑问的答案。但815通州楼市的双重限购政策出台后，这一结果出现了反转性的变化，北京楼市主角的地位不再属于通州。

    上周(10.12-10.18)，通州位列北京各区域商品房成交套数榜首。不过，这一榜首并不是通州楼市经历双重限购后迅速回暖的佐证，1066套成交中，916套源自通州自住房项目中国铁建·通瑞嘉苑，剔除这916套之后，通州的成交量排行仅能位列第四。

    据亚豪机构统计数据显示，10月上半月，通州区商品住宅(不含保障房与自住房)仅实现成交238套，占到全市总成交量的15%，这一比重也基本与9月持平。而在今年6月份，通州区以1967套的成交量占全部成交的比重高达25%，接下来的两个月该区域成交更是屡创新高，占全部成交比重维持在22%左右。但是进入9月之后该区域成交大幅下滑，10月亦维持这一趋势，由此，通州区楼市成交下行趋势已成定局。

    通州楼市的冷不仅体现在纯商品住宅的成交上，商住项目也同样告别了8月双限购政策刚出台时人气爆棚的状态，10月成交量较8月也出现大幅下滑。亚豪机构市场总监郭毅表示，通州商住项目成交量在这两月的走低主要与新增供应少有关。通州新城核心区受制于预售许可证的发放进度慢，导致大量计划上市的项目搁浅，短期内出现市场供给的空窗，因此造成成交的下滑。目前除了朝北8080、富力运河十号等前期取得预售许可证的项目有新增签约外，本月通州还没有新的商住项目拿到预售许可证。

    限购后受影响差异大 台湖板块最受伤

    上周末，通州核心区某项目的售楼处，偌大的沙盘前只有一对夫妻在听置业顾问讲解着项目的情况。据项目销售人员介绍，该项目目前还有几十套房子可售，价格在34000-41000元/平方米，相较815双重限购政策出台前并没有太大变化，销售人员表示，虽然限购了，但他们项目并不急着清盘，“该买的人还得买”。售楼处的保洁人员则向《广厦时代》透露，双重限购后售楼处的人少多了，8月份的时候，忙得根本停不下来。

    不过，“不着急”并不是通州所有项目目前的心态，一些板块受波及则更重。多家房企集中重仓的台湖就是此轮限购的重灾区，如何自救成了难题。

    亚豪机构市场总监郭毅表示，通州目前主要分成三个片区，新城核心区、台湖和马驹桥，受到815政策影响最大的就是台湖，台湖虽然仅有3-4个项目在售，但近三年通州出让的住宅用地都位于台湖，这个片区内仍有大量潜在纯商住宅，并因限购升级而导致去化缓慢。如果该政策长期执行，台湖板块开发商则存在以价换量的可能。因为该区域的库存过高，而且部分项目拿地较早，地价不高，有一定腾挪价格的空间，但其他板块降价的可能性很小。

    郭毅介绍，通州新城核心区在售住宅项目很少，且其中的相当部分在限购前已基本清盘，潜在供应以商住公寓为主，而商住类产品此次并未受到此次限购的波及，因此新城核心区在售项目的开发商并没有降价促销的动力。

    而马驹桥板块本身就以商住类产品为主，因此也没有受到太多不利影响。而这两个区域反而因为通州行政副中心的定位以及各项配套完善提升片区内的购房需求，特别是新城核心区。

    除了这三个比较大的板块外，通顺路沿线也集中了多个在售楼盘。对于双重限购对这一板块的影响，郭毅表示，该板块以低密度产品为主，在通州有一定的稀缺性，随着通州新城规划的落地，通州也在由过去的刚需型市场升级为改善市场，低密产品在区域内的需求基数有望持续上升，因此这个区域降价的可能性也不大。

    通州限购为其他板块做嫁衣 北京周边泡沫将削减

    双重限购政策让通州楼市叫苦不迭，而相邻板块项目则“喜迎通州限购”。在亦庄某项目的售楼处，置业顾问就向《广厦时代》分析了亦庄和通州楼市目前的形势。该置业顾问介绍道，该项目目前售价在35000元/平方米左右，这个价格比通州部分项目价格还要低，但居住品质相比通州要好不少。“亦庄整体密度低，规划整齐，交通也方便，不管以后还在CBD上班或是去通州上班，在亦庄住着都不远”，他还表示，亦庄的地价也节节攀升，未来升值潜力也可以预计。

    他告诉《广厦时代》，他接待的客户中，就有从通州过来的，本来很多在亦庄上班的人就住在通州，通州限购了亦庄自然就成为他们的首选。

    郭毅表示，从居住需求来看，通州限购后外溢的购房需求主要流向了与之相邻的亦庄、顺义等区域。

    借着通州限购炒作的还有北京周边的燕郊、大厂等地，当地开发商认为，通州的限购将直接带动这些区域房价的继续上涨。对此，郭毅表示，通州的双重限购短期内把投资客挤压到了与通州相邻的燕郊、大厂，但这些区域交通瓶颈及生活配套匮乏的现状仍然存在，未来能否瓜分到通州利好也尚是未知数，如果通州的加强版限购长期执行，通州二手房将会率先降价，降价终将波及房价泡沫严重的燕郊及大厂，这些房价过快上涨的区域，在面临市场调整时，价格将出现明显回落。

    调控政策决定区域发展命运

    城市价值兑现有望带来新增需求

    双重限购政策为火热的通州楼市浇下一盆冷水，但并不是通州楼市成交量大幅下滑的唯一原因。作为北京楼市的晴雨表，通州楼市的发展一直伴随着“炒作”。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从通州区历年的成交情况来看，该区域成交高峰除去受到整体市场形势的影响之外，也与区域发展规划的“炒作”周期基本吻合。2009年，受到通州新城规划的刺激，该区域成交出现大幅跨越式增长，占全市成交的比重也首次突破10%；2012年，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”，更加明确了通州作为城市副中心的定位，同年区域住宅成交再次出现跨越式增长，年度成交占比也开始站稳10%以上，并且在2013年达到18%的高峰。

    进入到2015年，先是“积分落户”政策的颁布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州楼市再度火热，连续数月成为全市市场的主力支撑，并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是这一趋势却被8月颁布的单区限购政策所阻断，在北京市整体限购政策之下，通州区新增区域限购政策，双重限购的严厉性也使得区域热潮无法再度掀起。

    另外，除去政策的影响之外，区域潜在供应的不足也难以支撑成交的持续长时间上涨。任启鑫分析，通州区在北京各郊区县当中发展最早，经过多年发展，该区域住宅开发已呈现一定规模，可供开发的住宅用地不断减少，并且在“市政府东迁”的规划影响之后，区域内预留大量配套建设用地，并将推地方向转为商业及办公用地，住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑，截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少，特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。

    虽然通州楼市成交量下行的局势已不可避免，而且业内人士认为，通州的双重限购将是一个中长期政策，但通州未来城市价值的发展还是被市场所看好。任启鑫表示，前期推动通州楼市向好的种种因素并未退却，调控稍有放松，区域楼市仍将继续向好。通州核心区一项目的开发商也表示，即使调控不放松，随着通州核心区建设的不断推进，一些大项目引进人才的进入，通州可置业的人群基数也会增长，核心区项目未来的销售并不是难题。郭毅则认为，通州的人才引进计划、试点积分落户计划等政策如果都顺利落地，加强版限购就算不松，也会为区域带来新增需求，对于多年没有土地供应的核心区项目，未来前景依然看好。