去库存仍是主调 开发商全力攻市场成交或增速

摘要：对于房地产行业而言，今年的行情相比于数年前已经不可同日而语。据数据显示，去年年末广州的一手住宅市场去库存周期就超过14个月，部分区域更是超过16个月，可以说去库存是今年市场的主要目标。

    随着政策利好的不断出台，今年前三个季度一手住宅成交总体呈现出回暖迹象，特别是第三季度成交增速明显，住宅库存开始减少。机构预计，第四季度在开发商全力攻市场的情况下，住宅销售量将继续上升。

    去库存仍是主调

    今年8月，广州社科院发布《广州经济发展报告（2015）》。其中《2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望》报告（以下简称报告）指出，2014年，广州一手、二手住宅市场成交明显萎缩，至去年12月，广州一手住宅市场库存甚至创出近5年来的新高。从市场库存的绝对量来看，番禺、花都、增城、南沙库存量最大。今年上半年，受到货币政策放松的影响，楼市有所回暖，但外围城区“去库存”仍有一定压力。报告建议，应尽快优化限购政策，“因地施策”，考虑放开大户型和外围区域的住宅限购管制。

    报告指出，受宏观经济运行环境和信贷环境偏紧以及市场预期的影响，过去一年一手市场成交明显萎缩。2014年，全市一手住宅签约7.27万套，同比减少21.9%；签约面积835.95万平方米，同比减少21.0%；签约金额1260.18亿元，同比减少9.1%。其中，市辖10区签约面积604.54万平方米，较2010-2013年平均水平减少10.2%。

    全市一手住宅市场消化率仅为69.7%，较2013年下降31.0个百分点；其中，市辖10区市场消化率创历史新低。数据显示，2014年全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%。但分析认为，均价上涨是结构性因素所致。“一是价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除区域因素影响，全市签约均价升幅约为6.4%；二是2013年为落实房价调控目标实施了严格的行政管控措施，造成2013年价格基数偏低；三是中高端项目成交占比有所增加。”课题组估计，2014年全市一手住宅实际价格与2013年相比应基本相当，部分区域甚至略有下降。数据还显示，越秀和荔湾是拉动价格上升的主要动力，签约均价同比分别上升13.8%和12.7%。而外围四区（花都、番禺、南沙、萝岗）签约均价升幅约为4.3%。

    报告还指出，以2014年月均销售速度计算，12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月，较2013年末的8.67个月大幅延长。越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。总的来说，今年去库存是房企的主要目标。

    市场转好成交增速

    今年，楼市政策环境相比去年显得更宽松，早在“金九银十”之前就已经有众多支撑市场成交的利好落地。而房贷利率的变化对于购房者来说是最大的利好。据数据显示，今年8月份全国房贷利率优惠幅度逐渐扩大，其中首套房贷利率突破5%的城市就达到了7个，北京和上海两大一线城市上榜，而珠三角的佛山也名列其中。其中，北京首套房贷利率约为4.87%，上海为4.89%，佛山4.99%。

    据了解，8月全国首套房优惠利率占比再创历史新高，达到56.44%，比上月的50.85%又增加了近6个百分点。而去年同期，全国优惠利率占比仅为7.45%，提供优惠利率的银行数量也从去年同期的28家增长到本月的298家，1年翻了10倍。8月全国提供首套房贷利率折扣的银行数量基本与上个月持平，为495家，占比74.81%。其中，首套房贷利率发生变化的银行多达133家，其中76家银行利率折扣下调。

    广州市房贷监测数据显示，有多家银行都开始下调了首套房贷利率。目前，广州4大行中除了中行维持9折利率折扣外，包括建行、工行、农行首套房贷利率都在8.8折。而目前已经监测到的数据显示，广州市内的23家银行首套房贷的平均利率已经击穿了9.2折，约为4.73%。按此测算，如果广州继续维持首套房贷利率下调的趋势，广州地区有望在9月份成为全国首套房贷利率最低的城市。

    在政策利好的带动下，市场成交明显好转。国家统计局发布显示，一手住宅销量方面，今年1-8月，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月提高1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长8.0%。商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。其中，住宅销售额增长18.7%。

    8月末，商品房待售面积66324万平方米，比7月末增加65万平方米。但是，住宅待售面积出现下滑，减少194万平方米。这是房地产库存已经持续1年多明显增加后首次出现明显减少。统计局发布1-8月房地产数据，数据显示，房地产投资放缓，成交继续升温，住宅库存一年多以来首次减少。9月“小长假”后，一手住宅成交已现低谷回升，业内人士分析，金九银十政策还有放宽的空间，销售量上升依然可期。

    开发商全力攻市场

    从9月底开始，开发商明显加快了推货的节奏，开始抢占旺季市场。据搜房网数据监控中心统计，9月最后一周广州住宅方面24个项目共获得28张预售证6466套房源，环比前一周3838套房源上涨68%，创近3年以来单周新高。金九月末，广州楼市延续上周热度，火热爆发，各开发商也为备战银十持续发力。9月最后一周广州十一区获批的28张住宅预售证中市区拿下10张2639套房源，相比较前一周2412套，上涨近10%；郊区拿下18张3827，张相比较前一周1426套，暴涨168%。总体来看，相比较前一周的六成房源集中市区，上周郊区再度回归，近六成房源集中在郊区。

    10月更是成为开发商们火拼的重点时期。进入10月以后，仅黄金周期间，全市就有7个区约11个楼盘推出逾1700套住宅新货。不过，区域分布方面，外围区域就完全占据主动，套数分布上，增城、番禺推货最多，占比分别达到37%和19%；推盘个数方面，从化、南沙、增城、花都都各有两个楼盘推新。

    与9月广州楼市网签有中心城区广钢新城等大型项目占比不同，在10月外围区域占据成交主导的情况下，网签成交均价暂时有所回落。网易房产数据中心数据显示，10月1日-10月17日，广州楼市一手网签均价为13793元/平方米，环比下降约8%。

    相关媒体数据中心的监控数据显示，截至10月17日，广州楼市10月的网签成交量已经达到3706套，超过上月同期3486套的水平。按照这一趋势发展下去，全月成交量环比有望拉出“阳线”。