房企战略转型迎来存量房时代 开启组织变革
发布时间：2015-04-08 来源：0352房网 编辑：木子
摘要：房地产行业的变迁正在促使
房企加快转型，2015年将有更多房企在经营策略、组织结构、激励措施等方面出现新变化。
告别快速扩张期后，我国
楼市已步入“存量房时代”。面对
市场新格局，包括万科、远洋地产在内的多个房企已经提出战略转型计划，将未来的主要发展目光投向存量房市场，并推广合伙人制等组织架构的变革。
瞄向存量房
作为地产业老大，万科最早提出房地产步入“白银时代”的
观点。如今，这已成为地产业界的共识。对于身处“白银时代”的房企而言，以开发为中心的业务正在向以运营及应用为中心的业务方向转型。
“房地产行业正在从卖方市场转变为买方市场，必须
调整企业的发展逻辑，从以
住宅开发为中心向综合运营转移。”远洋地产总裁李明近期宣布公司的第四期战略计划，并提出四元业务的发展思路——未来五年内，远洋地产将构建包括住宅开发、
不动产开发
投资、客户服务、房地产金融在内的四元业务格局，四项业务的权益资产占比为4:3:2:1。“每个企业最终都要走精细化、规模化、金融化的路线。早在2013年年底的时候，我们就在计划新战略。”
万科于2013年时就曾提出由传统的住宅
开发商向“
城市配套服务商”转型，经过一年多的探索和尝试，公司转型思路逐渐清晰。按照万科集团董事会主席王石的话来说，“万科的变化仅仅是开始”。
从开发到综合运营服务，房企的转型是行业变迁的缩影。自2013年开始，
一线城市及部分二线城市的
二手房交易量已经超越
新房，成为市场“主力军”。业内人士指出，当前
房地产市场正在由新房主导的阶段迈入二手房交易趋势性上升的存量房时代。
“随着城镇化发展，房地产的机会仍然存在，但大拆大建的时代已经过去。从存量上看，过去建造的大量房屋实现内部
装修环保，这个市场规模将非常大。因此，住宅产业化、
精装修等都是万科的业务方向。”王石表示。
王石透露，2015年万科将会独立出三个事业部，其中之一是物业管理业务。“今年以来，万科已经陆陆续续对外签订了一些物业管理合同。预计万科自己开发和承接同行的物业管理在未来十年要发展到6000万客户数量。”
随着楼市进入存量房时代，去
库存已经成为房企的主要目标。与三四线城市相比，一二线城市正成为房企的“避风港”。就大型房企而言，在经营策略上已经实现了向一二线城市的回归。
开启组织变革
除了经营转型外，组织结构的变革也成为当前房企的热门话题。早在2014年5月万科即推出了事业合伙人持股计划，公司正以合伙人机制为核心，推动组织架构变革。
在远洋地产的新战略部署中，公司组织结构转型也成为重要一环。“公司的企业文化和机制都有所变化，成立了十个事业部以及职能中心，提出‘背包人’的概念，充分调动每一个员工的积极性。”远洋地产战略流程中心总经理樊海云介绍，所谓的“背包人”计划，就是让员工从各项分解任务中选择自己擅长的“任务包”，相关责任和激励将直接对接到个人。
同样为了提高团队效率，万科则推出事业合伙人持股计划和项目跟投制度。截至2014年末，万科开放跟投项目47个。公司在年报中表示，员工在加快项目周转、节约成本、促进
销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。
据媒体了解，龙湖地产、绿地、碧桂园等房企均已纷纷试水合伙人制度。业内人士认为，房地产增长动力的变化，是房企组织架构变革的主要推手。随着行业加快转型，特别是互联网化的趋势加强，房企需要激发员工二次创业的激情，这也催生了合伙人制度的涌现。
专家表示，行业步入新阶段，开发商传统业务模式和组织架构都面临转型和变革。无论是业务布局、经营策略，还是组织结构、激励手段，房企在2015年都将出现更多转变，以适应房地产发展的新形势。
