2014年度大同市城市地价水平及变化状况分析报告
发布时间：2015-03-27 来源：0352房网 编辑：阿紫
1、整体地价水平与整体变化趋势
2014年，
全国两会召开，中央提出“分类
调控”的思路，不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上。
房地产市场去行政化调控，回归市场化方向成为了主基调，从而实现市场的自我平衡和完善。
国管
公积金中心通知，自2014年元旦起，职工首次使用公积金
贷款结清满5年后，方可再次申请
公积金贷款。购买第三套房的，国管公积金中心不予受理。
住建部提出今年的
房地产市场调控总基调为双向调控，副部长齐骥解释称所谓双向调控即对
一线城市继续增加供应，抑制、遏制
投资投机性需求，
限购政策不退出，而对于
库存量比较大的城市，要控制供地总量和供应结构。
2014年11月24日，
住房和城乡
建设部拟出台收购
商品房用于保障性住房的指导意见。针对地方政府收购商品房具体操作问题，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。
金融政策方面：
2014年9月，中国人民
银行创设中期借贷便利（Medium-term Lending Facility），对符合宏观审慎管理要求的金融机构提供中期基础货币，中期借贷便利
利率发挥中期政策利率的作用，促进降低社会
融资成本。
2014年9月30日，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发〔2014〕287号）。宣布
房贷限贷松绑新规：拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。对拥有2套及以上住房并已结清贷款的，首付比例及贷款利率可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握。
2014年11月21日,
央行发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
财税政策方面：
落实税收法定原则，
房地产税立法相关工作逐步展开。十八届三中全会、2014年两会均提出要推动房地产税立法相关工作，当前地方债务风险和
土地财政依赖性过大也对房地产税这一稳定税种的立法工作起一定推动作用。
2014年1月17日，财政部、国家税务总局发布《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》，《通知》指出，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
2014年6月24日,财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告2013年中央决算时指出，下一步要扎实推进财税体制改革，实行全口径预算管理，抓紧研究编制三年财政
规划，提高财政政策的前瞻性和可持续性，要配合做好房地产税立法相关工作。与此同时，在清费立税、推动资源税改革的背景下，土地增值税征收工作日趋规范。
2014年6月30日,中共中央政治局召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，明确提出了财税制度改革时间表，我国将在2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务，2020年各项改革基本到位，现代财政制度基本建立。房地产税整体改革仍将以立法等基础工作为主。此外，房地产业“营改增”动向也引起各方关注。目前，房地产营业缴纳
销售不动产营业税的税率为5%，财政部对房地产业拟采用17%的增值税税率，将成为迄今为止所有已实施和正在酝酿中的“营改增”改革中税率最高的行业。
土地政策方面：
2014年11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。意见指出，要稳定完善农村土地承包关系，规范引导农村土地经营权有序流转，加快培育新型农业经营主体，建立健全农业社会化服务体系，具体涉及鼓励创新土地流转形式，严格规范土地流转行为，加强土地流转管理和服务，合理确定土地经营规模，加强土地流转用途管制。
2014年11月24日，中华人民共和国国务院第656号令，公布《
不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，
国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。
2014年，根据城市地价
动态监测标准宗地测算，全市综合平均地价为1940元/m2，与去年同期相比，
上涨了1.62％，上涨速度明显放缓；商业用途平均地价为3831元/m2，与去年同期相比，上涨了3.51％，上涨趋势明显放缓；居住用途平均地价为2841元/m2，与去年持平；工业用途517元/m2，与去年持平。我市整体地价水平略微上涨，综合地价增长率为1.62％。2008年至2014年整体地价变化趋势详见下表-1、表-2及图-1、图-2。
大同市2008-2014年整体平均地价水平柱状分析图
大同市2008-2014年整体平均地价水平走势图
2、不同用途地价水平与变化趋势
2014年，大同市各用途各级别平均地价中，除商业用途平均地价延续了2013年的上涨趋势，仍有略微上涨外，居住用途平均地价、工业用途平均地价与去年同期相比均未发生变化。详见下表-3、表-4、表-5及相应的图-3、图-4、图-5。
大同市2008-2014年商业用地地价水平走势图
商业用地地价水平走势图
住宅用地地价水平走势图
2008-2014年工业用地地价水平走势图
3、不同区段地价水平与变化趋势
根据对不同区段内的宗地地价测算分析并绘制图表，我们得到的
数据图形显示，商业用地一级、二级同比、环比略微上涨，商业三级基本与2013年持平，居住用地、工业用地的一、二级、三级，同比、环比均持平，整体水平回归到缓慢平稳发展阶段。详见下表-6、表-7、表-8及相应的图-6、图-7、图-8。
2008-2014年商业用地不同区段地价水平
2008-2014年住宅用地不同区段地价水平
2008-2014年工业用地不同区段地价水平
工业用地不同区段级别地价走势图
1、地价与房价比对分析
2014年，全市商品房销售最高达6782元/m2，最低为2200元/m2，
均价为4120元/m2，均价同比下降了12.6%。
2014年，全市综合平均地价为1940元/ m 2，与去年同期相比，上涨了1.62％。地价与房价比对分析详见下表-9和图-9、10
地价与房价对比分析
2008-2014年地价与房价对比分析折线图
从上图可以直观的看出，从2008年---2011年，我市的房价连续攀升，从3800元/ m 2连续4年上升至4430元/ m 2，2012年略有回调，下降为4310元/ m 2，至2013年达到了阶段性的高点4714元/ m 2，2014年大幅回落至4120元/ m 2，形成了明显的拐点。而地价则从1659元/ m 2—1940元/ m 2小幅攀升，六年的时间，整体上涨了16.94%，相对比较平稳。
2、地价变化率与房价变化率比较
2014年，大同市平均地价变化率为1.62 %，房价变化率为-12.6%。通过对比分析可以看出，我市的地价略微上涨，而房价下降较快，出现了负增长。与去年相比，今年的房价与去年同比有较明显的下降，房价出现大幅回调。地价的变化从2010-2014年看来较为温和平稳，而房价则从2008-2011年连续上涨，经历2012年回调，2013年的再次上涨，2014年出现大幅回落。结合国内经济环境以及我市的2014年房地产市场的整体状况，研判我市疑是房价出现拐点。详见下表-10和图-11、图-12
地价变化率与房价变化率对比
2008-2014年地价与房价变化率对比柱状分析图
1、土地供应状况
2014年前11个月，全市土地实际供应面积为3513512.140 平方米，同比减少了50.98%，土地供应总量大幅度减少。其中
挂牌出让667967.14平方米，同比减少了82.68%；协议出让668614.00平方米，同比增加了237.55%；划拨2176931.00平方米，同比减少了30.07%。从各类型土地供应情况来看，商业用途的土地供应面积为184875.147平方米，同比减少了88.7%；住宅用途的土地供应面积为712322.853平方米，同比减少了73.8％；工业用途的土地供应面积为524314.14平方米，同比减少了27.5％；其它类用地土地供应面积为2092000平方米，同比减少了0.24％。
2、土地交易市场状况
2014年，中央政府强调“双向调控、分类指导”，给了地方政府更多的对房地产市场调控的自主性和灵活性，在此基础上，大同市根据房地产市场运行的现状，做出了适当的
调整。土地市场严格把握土地供应总量和供应结构，相应的土地交易活跃度有所降低。今年，大同市全年共
挂牌出让成交36宗地，总交易面积为667967.14平方米，与去年成交69宗地，总交易面积3856050.31平方米相比，交易量大幅下降，下降了82.7%。从各土地用途的成交量来看，商业用地和居住用地成交量大幅锐减，成交合计仅逾三成，而工业用地成交量大幅上升，大约占七成，商业用地成交面积为：119750.1平方米，占比17.9%；住宅用地成交面积为：88870.85平方米，占比13.3%；工业用地成交面积为：459346.1平方米，占比68.8% 。
四、城市地价与房屋市场协调状况
2014年全社会1-11月固定资产投资总额950.9亿元，1-11月大同市房地产开发投资216.8639亿元，同比减少了1.1%，其中住宅投资139.3699亿元，同比减少了16.5%;办公楼投资5.1718亿元，同比增加了71.2%；商业营业用房投资49.5621亿元，同比增加了61.6%；其他类投资22.7601亿元，同比增加了21.7%。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为22.8%。
2014年，1-11月大同市房地产开发施工面积2154.2872万平方米，同比增加了5.3%，其中住宅施工面积1480.0923万平方米，同比减少了7.5%;办公楼施工面积25.9059万平方米, 同比增加了3.6%；商业营业用房施工面积376.1533万平方米，同比增加了49.3%；其它用房施工面积272.1357，同比增加了60.1%。
地价变化率与商品房施工面积增长率对比
2014年，1-11月大同市房地产竣工面积177.3271万平方米，同比下降了-27％，其中住宅竣工面积141.2272万平方米，同比减少了-33.7％；办公用房竣工面积5.22万平方米，同比增加了1196.3％；商业营业用房竣工面积18.9105万平方米，同比减少了-11％，其他类用房竣工面积11.9694万平方米, 同比增加了46.5％。
地价变化率与商品房竣工面积增长率对比
从以上数据可以看出， 2014年大同市对房地产市场的投资力度整体有所下降,但降幅很小。全市各类商品房供应量虽然有所减少，考虑前两年未消化完的房屋库存，与时下社会商品房需求量相比，社会商品房的总供应量仍然明显过剩，因此，
去库存化将是明年我市房地产市场努力的方向。
五、城市地价与社会经济环境协调状况
2014年全市1-10月实现地区生产总值704.68亿元，同比增长了3.26%，全社会1-10月固定资产投资总额832亿元，同比增长16.8%，1-11月房地产开发总投资216.8639亿元，同比减少1.1%，全市城镇居民可支配性前三个季度收入人均达16542元，同比增长8.6%。
地价变化率与国内生产总值增长率对比
地价变化率与固定资产投资增长率对比
地价变化率与城镇居民可支配收入增长率对比
在各类投资中，2014年，1-11月住宅投资完成139.3699亿元，占全市房地产开发投资的64.27%；办公楼投资完成5.1718亿元，占全市房地产开发投资的2.38%；商业用房投资完成49.5621亿元，占全市房地产开发投资的22.85%；其他投资完成22.7601亿元，占全市房地产开发投资的10.50%。从数据及图表显示看，2014年我市住宅投资仍占据着房地产开发投资的大部分份额。
房地产投资中各种投资比重表
六、背景情况与未来趋势分析
1、城市地价变化的背景及存在的问题
2014年，大同市房地产市场在中央“稳增长、调结构、惠民生”的政策环境指引下，除继续实施差别化住房信贷、税收政策和适度的限购松绑政策外，更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导，房地产市场也相应呈现出以下一些特点：（一）全市各类用途的土地供应总量与去年相比大幅锐减，商业和居住用地供应量大幅下降，而工业用地的土地供应量则大幅上升；（二）土地交易市场活跃度明显降低，市场显现低迷迹象；（三）全市土地
价格整体水平与去年相比，略有上扬，但基本保持平稳；（四）房地产市场仍然呈现供应大于需求的局面，房价降幅明显，有出现拐点的迹象；（五）全市固定资产及房地产开发投资略有减少，但仍处于高位运行态势，不确定的风险因素在积聚。（六）未来房地产市场去库存化将成为防止泡沫，降低风险的主要目标和任务。
2、未来地价变化的趋势预测
2014年12月，中央经济工作会议召开，会议提出我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化，经济发展进入新常态。这也就意味着我国经济增长开始换档，将从过去的高速增长转变成中高速增长。大同市经济发展也将进入一个增长动力切换和发展方式转变的新常态，面临着诸多机遇和挑战。综合考虑宏观经济面因素以及大同市房地产行业发展现状、前景，我们认为，未来大同市房地产市场将以挤压泡沫，降低风险，去库存化，把握总量控制和结构调整为重点，房地产价格调档降速也会因此打开闸口。
注：报告中有关房产和社会经济统计数据收集来源于大同市房产管理局和统计局。
