我市城市建设中房地产产品及区位价值走向分析

         大同市房地产与物业管理协会常务副会长、秘书长---刘俊杰

       近年来我市城市建设给城市面貌带来了翻天覆地的变化，使之焕然一新。这一巨大的变化必将带来投资者、购房者、居住者、经营者等各方面观念的变化。我们房地产界的同仁首先要认真研究这一变化的来龙去脉，研究新的规划、新的政策、新的市场、新的观念，把握房地产开发的正确规律和走向，判断新时期市场的需求，以及自己项目选择的优越性，为科学的投资决策提供保证和依据。本文以我市城市建设战略发展规划和已实施的建设项目为主要依据，结合房地产投资的主要因素，对目前市区的房地产产品及区位价值走向分析如下：

　　第一：从雁同路到三环路五座桥梁之间的御河西岸是目前房地产投资的黄金水岸。五座大桥把城区和御东新区紧紧的连在一起了，两岸十二条路形成了四通八达的交通网络。纵向北上内蒙，南下京大、大运高速口，横向贯通了主城区和口泉、平旺、御东新区、整个市区。

　　北方城市居住环境最缺的是水景，已建成的御河生态园生机盎然。东岸拟建的体育公园、滨河公园使昔日的御河滩碧波荡漾、郁郁葱葱，形成我市唯一的绿色生态走廊。尤其是御河东岸居高临下俯视御河生态园及整个城市面貌，西眺七峰山，北望马铺山。城市的教育、医疗、历史、文化等商业资源便利享用，购物有东关，学校有一中、二中、北岳中学;医院有五医院、一医院、中医院，文化历史资源有东城墙、工人文化宫等。

　　该地段宜建高品位商品房。

　　第二：西环路上风上水。

　　云冈景区为五叉路口增添景观色彩和知名度，西南十里河是市区又一条生态走廊，铁路线将成为绿化带。

　　西环路和整修后的南环路连通后，使口泉、平旺和城区缩短了距离，成为重要的交通枢纽地带。政府的项目惠民新村已竣工，南环路项目拟建248栋楼，周家店村改造项目以及十多个住宅开发项目，都体现了该地段的价值。

　　该地段的教育资源正在完善，商业、医疗、文化、可享受机车厂现有设施的辐射。商业和医疗是一缺失，随着人的聚集增加，投资超市及商厦也有较好的前景，作为普通商品房，以中小户型及中低价位完全可以赢得市场。#p#副标题#e#

　　第三：南环路以及开源街。

　　该地段建设用地资源丰富，地势平坦，南邻十里河湿地公园，是市区人口疏散的重要方向，交通便利，尤其是工农路整体延伸，开源街与御河西路开通，处于魏都大道的南端，市区的南出口。

　　该地段城市居民生活设施缺乏，投资教育、医疗、商业可拉动地段升值，建成主城区的卫星城，投资普通商品房，凭中小户型、中低价位赢得市场也是有可能的。

　　第四：拥军路。

　　该地段处于城西北，地势高，空气好，距离古城中心也不远，完全可以用城区的文化、教育、医疗、人文历史资源。只因铁路线分割一个桥洞暂缺少明快畅通，一旦北环打通，立交桥建成将迅速升值。

　　目前该地段开发普通商品房，以低价位取胜完全可能。

　　第五：商业地产重新布局。

　　由于古城的保护恢复，人口的疏散，古城的商业地位大受冲击，城内的商业需从旅游的角度重新定位品牌专卖店、特色餐饮店以及步行商品街、高档商厦。反之重新集聚居民的区域，商铺的需求自然而生，最基本的是满足生活一般需求服务的商业设施，一个沃尔玛超市火了永泰公园一带。超大的居住区域应在开发住宅小区时综合建设生活配套设施，有再建卫星城的魄力。商住楼临街小店铺不是发展方向，既降低了居住质量，失去了居住的宁静，又形成不了商业大盘的火热。

　　目前，西环路、南环路、东站、迎宾桥东、同煤集团棚户区都是商业地产的首选之地。商业地产投资回报一般是稳健的。

　　第六：别墅

　　别墅作为目前城市的靓点，已经进入我市的房地产市场，作为豪宅有其稀缺、舒适、珍贵、超前的特性，有山有水最为上，交通要捷达，离尘不离市根据我市的城建规划及地理环境，目前别墅开发的首选之地应是文瀛湖西北角，背靠马铺山，侧向文瀛湖，南向规划中的植物园;交通上有环城高速御东口。其次是御河东路南端与大塘路交汇处，该河道处水草丰满，田园风光。再其次是环城高速云冈出口，上风上水，背山面水傍云冈景区，交通便利。古城内开发别墅仍然是最佳选择，曼哈顿的别墅也是美国最豪华的。将来的古城，环城公园、城墙庙宇、衙门广场，古建园林、古色古香、晨钟暮鼓，明街暗巷，闹中取静，这种别墅只能在古都大同才有，极显其稀缺珍贵。

　　第七：御东新区

　　鉴于目前城市基础及配套设施不完善，目前御东投资，首先围绕大同大学、沙岭、曹夫楼、牛庄、石家寨村改造项目以及医院、学校。其次比较稳妥的是从五座桥的桥头向东推进，可以充分借用城区的各种资源。

　　进入御东要充分地科学论证项目的可能性，加强吸引客户的各项措施，结合已有的各种资源，准确把握进入的时机，考虑市场的需求及早定位。