业内人士谈我国保障房体系建设的现状与反思
发布时间：2014-04-09 来源：0352房网 编辑：卡卡
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青岛：准入宽松，产权房淡出难
青岛也像北京一样拥有典型的“四房”体系，但是宽松甚多。
向“以租为主”转变，但产权房淡出缓慢。青岛保障房体系也在从“居者有其屋”向“居者有其住”转变。截至2013年9月底，青岛各区（市）共提报保障性住房建设项目54个、房源17839套，其中公（廉）租房11348套（占64%），经适房4699套，限价商品房1792套。2014年到2016年，青岛市保障性住房计划建设总量不少于4.5万套，其中，公共租赁住房3万套（67%），经济适用住房0.75万套，限价商品住房0.75万套。预计从2016年开始，经济适用住房和限价商品住房建设数量将逐步压缩，逐步退出住房保障体系的舞台。
上海：内外有别，产权保障本地人
本地人：实质是产权保障。上海的保障房体系只包含廉租房、公租房和经济适用房（也叫共有产权房）三种。其中，廉租房和共有产权房主要针对本地人，公租房主要针对外地人。
上海有廉租房和经济适用房（共有产权房）两种形式保障户籍人口（以及一定年限的常住人口），其本质是产权保障。
上海1999年推出廉租房，多次降低门槛后，现准入标准已放宽到2100元（人均可支配收入的63%），基本覆盖住房困难但没有住房消费支付能力的低收入家庭。
鉴于江苏淮安2007年推出了以出让土地共有产权房代替划拨土地的经适房，并实施购房家庭与政府7∶3和5∶5两种产权比例，2009年上海开始试点共有产权房，2010年开始申请供应，准入标准现降低到5000元（人均可支配收入的150%），基本覆盖了中等收入但仍无市场购房能力的“夹心层”群体。
上海的廉租房可以出售转化为共有产权房。廉租房分为 “只租不售”和“先租后售”两类，其中“先租后售”类主要为在近郊大型居住社区内筹集的房源，申请家庭居住满一定年限后，具有支付能力并符合共有产权保障住房申请条件的，可以按照规定申请购买。
外地人：公租房。上海的公租房是主要针对外来人口。公租房不限户籍、收入限制，以在本市有稳定职业、居住困难作为申请条件，租赁价格略低于市场租金，只租不售，租赁总年限一般不超过6年。但是，看似普惠的政策，实际执行中也因租金太高、地点偏远等原因使受益面有限。
执行还是超越了“十二五”规划？
“十二五”规划的本质，旨在建立一个类似美国的剩余福利模式。但是除广东（广州）外，各地都对这一模式进行了超越。
“十二五”规划实质：剩余福利式
更深入分析之前，有必要进一步厘清“十二五”规划的本质。它旨在建立一个类似美国的剩余福利模式。
剩余福利制度有两大基本特征：一、市场扮演主要福利提供角色，政府只起补残作用。二、既然是补残（或剩余性），保障规模要尽可能地小——如能保障到60%AMI（Area Median Income?熏地区中位收入）的，绝不扩展到80%AMI；保障形式要尽可能最基本——能用租赁的，就绝不用产权。目的是让自由市场作用最大化。
