国土部定调房地产调控 “地热房冷”或酿风险

摘要：就在市场关注房价何去何从之际，负责房地产调控的重要部门的国土部相关负责人2014年来首次表态，今年将抓几件大事，其中之一就是继续加强房地产用地调控，确保地价处于合理水平。这意味着楼市调控政策仍在继续。 

    国土部土地利用管理司司长廖永林表示，今年除继续实行保障性安居工程用地落实的目标责任制外，要抓几件大事，其中首要之一即为，“在城市，要加强房地产用地调控，确保地价处在合理水平；密切关注市场变化情况，进一步加大分析研判和分类指导力度；要以编制和落实住房用地供应计划为抓手，稳定住房用地供应总量，优化供地结构，均衡供地时序；继续加强供后土地开发利用监管，特别是加强对房地产大企业和大地块开发建设情况的监管，督促及时开发形成有效供给。”

    廖永林的此次表态，与2013年如出一辙。这意味着楼市调控政策仍在继续，并无明显变化迹象。

    在去年10月份，由于部分城市土地市场的火爆，进而助推房价上涨，国土部曾“定向”敲打土地市场，要求重点城市继续增加住宅用地供应量，合理引导社会预期。其中对于大企业、大地块的监管也成为常态化。

    然而，地方土地的事权在地方政府，所以国土资源部只能“引导”地方政府，而不能直接干预土地市场。上有政策，下有对策。

    在国土部的“高压之下”，北京等热点城市“以退为进”，一度推迟某些热点地块的出让，缓和市场气氛。但整个土地市场却越来越火爆。回顾2013年，这一年最终却成为了地王频出的一年，北京、上海、广州甚至出现了只要拍地就出“地王”的尴尬状况。虽然国土部三令五申，并要求年内禁出地王，但楼市的巨大利润让各大房企对市场非常乐观，拿地热情不减。加之地方政府对土地出让金的依赖较大，积极推出一些优质地块，导致土地价格不断上扬。

    按照国土资源部发布2013年有关统计数据显示，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录。

    “别说小开发商，就是大开发商拿地也拼得头破血流，北京的很多地块是开发商和建筑商联合竞得，这意味着开发商已经赚不到什么钱，而是联合建筑商分利。”华远地产董事长任志强此前也曾多次就土地出让事宜“开炮”，他认为地方政府对土地的态度是推高房价上涨的“罪魁祸首”。

    然而，从另一角度来看，虽然政策的“有形之手”无法有效抑制楼市的“膨胀”，但是市场的“无形之手”的作用却显现。

    “按照2013年全国主要城市出现的地王价格推算，如果开发商想获得正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。”中原地产首席分析师张大伟说。

    他表示，此轮地王潮主要出现在一二线城市，也佐证全国房地产市场已经分化。

    “房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。”张大伟说，全国市场逐渐出现了地热房冷的现象，房价的持续上涨透支了购买力，逐渐价格开始上涨乏力。而开发商对土地市场的爆棚信心，可能在未来酝酿比较大的风险。

    实际上，据中原地产统计，2014年2月春节后，北京楼市收获历史最差开局，截止23日，2月北京新建住宅商品房部分仅成交1000套，二手房住宅仅成交3587套，合计成交不足5000套。相比2013年同期跌幅超过一半。

    “在信贷收紧影响下，房价上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。”张大伟说。