多因素导致成交持续疲软 北京楼市今年迎寒冬

摘要：过去的一周(11月4日—11月10日)北京全市共成交商品住宅2126套、面积21.26万平方米，与上周(10月28日—11月3日)的2117套、21.95万平方米基本持平。这是自9月最后一周爆发性地签约4435套后，连续第6周单周“腰斩”至2000套左右的成交低位。

　　亚豪机构副总经理高姗分析：金九银十一过，开发商推盘节奏放缓符合市场周期规律;加之“京7条”及“控价6条”的相继砸落，令供需双方需要一段消化时间;更不容忽视的是，自住型商品房的计划供应加剧了刚需人群的观望等待心态。多因素叠加，使得北京楼市今年销售淡季到来有所提前，整个11月的成交量极可能较今年前几个月出现大幅下滑。

　　11月上旬仅5盘入市 为年内最低

　　根据亚豪机构提供的数据显示，10月28日—11月3日，全市共4个项目开盘，分别是昌平区的金科廊桥水岸、丰台区的首开玲珑汇和汤泉墅，以及大兴区的和成璟园。累计供应房源数461套。而11月4日—11月10日，整周仅有通州区的润枫领尚一盘入市。增加136套新供应，预售许可面积1.2万平方米，比之前一周还分别减少了70.6%和74.3%。由此，本月上旬10天之内，全市只有区区5个项目入市销售，是今年以来各月同期开盘数最少的一个月，甚至低于春节所在的2月同期。

　　高姗解析：11月本就因季候天气、销售节点等原因，开发商推盘的积极性会较“金九银十”大打折扣。从过去两年的数据记录看，2011、2012年的11月，分别共有27个和21个项目开盘，已然甚少。但今年除却传统影响因素，月初住建委出台的年底控房价“6条新规”又雪上加霜。特别是“无论期、现房，涨价一律不批证”的一条，让开发商或被动或主动地选择了“猫冬”。

　　刚需、首改年内瓜分成交

　　本月至今为止已开的5盘中，除汤泉墅为70—90平方米的花园洋房。首开玲珑汇是35—73平方米的平层及LOFT;和成璟园11月3日加推的一栋楼基本全部是93平方米的三居;润枫领尚为89—155平方米的三居;金科廊桥水岸的主力户型则为120—138平方米的两、三居;从类型可见，刚需和首置改善仍基本覆盖当前楼市供应的大半部分。

　　而实情也印证了目前北京楼市逾九成的成交均为刚需和首次改善：11月4日—11月10日一周成交排行榜中，排名前十的项目中，单价2万元/平方米以内的占5席，另有3项目均价在2.5万元/平方米以下，仅有2个项目单价超过3万。

　　业内人士表示：刚需和首改项目本就因供需双方量都大而始终在整体楼市成交中占比突出，而今“单价4万元以上项目被暂停”，更会让豪宅项目无力与刚需抢夺市场份额。今年余下的时间内，绝大部分成交很会都被刚需和首改包揽，甚至可能出现二者瓜分天下，完全没有豪宅挤进余地的局面。

　　年内价格压力仍存 明年或会缓解

　　供应量及成交量下滑，成交价却仍很硬挺。自10月中旬跌破6万元警戒线后，北京楼市库存至今仍未涨回“安全区”。11月3日当天的可售房源数仅为56411套，再次创下历史最低记录。而价格方面，截至11月12 日，成交均价为25671元/平方米，仍处于相对高位。

　　楼市供需差持续拉大，房企业绩却早已达标或超额完成，惜售心态自然流露，即使有新开盘，也多数自加身价：如上月末新开盘的金科廊桥水岸，入市价为2.5万元/平方米左右，每平方米比上一期的价格高出1000—2000元。

　　高姗认为，自住商品房作为长效调控手段，其主要功用——抑制价格上涨，是一个逐步的过程，尚不能立竿见影。从时间上推算，首宗成交的“自住型商品房”用地是11月4日保利首开联合体竞得的朝阳区东坝地块，最快上市时间也要到明年下半年，而“自住型商品房”的规模化上市最快也要到明年底，由此她预计效力至少需要9—12个月的时间方能显现。因此在今年内始终存在，特别是被“金九银十”加剧的供需矛盾，在一段时间内仍将存在。且基于之前的涨势，今年房价控制目标的实现有一定难度。

　　展望明年，高珊表示，早期几批自住型商品房将率先配售给保障房轮候人群和无房户，有迫切购房需求的群体等不及。另外受成本压控，自住型商品房与普通商品房在品质上会有一定差异，难于满足部分人群“一步到位”或改善居住舒适度的高要求。因此自住型商品房在短期内难以占据供需主体，也不会将普通商品房的客群大量分流出来。这也会使得明年上半年，北京房价的“上涨风”继续吹。但随着今年集中出让的宅地先后建成产品上市，明年供需倒挂的现象也将随之得到缓解。物不稀价自然不贵，房价过快上涨的趋势将在下半年逐步缓解直至趋稳。