房产商炒作房价 三四线城市楼市崩盘的猜想

摘要：崩盘最初是股市里的用语，现今被楼市广泛引用，楼市崩盘指房产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，突然出现急剧下跌。说起楼市崩盘，其阴影一直从2011年的内蒙古鄂尔多斯蔓延到了近期的营口常州。

　　据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。

　　以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。“房子卖不出去，开发商扛不住了。”上述该消息人士说。

　　据当报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。

　　房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。

　　鄂尔多斯是一个靠煤炭这种单一的资源富起来的城市，在煤炭产业的黄金十年，鄂尔多斯人经历了令人咋舌的财富快速积累的过程，在中小企业和金融业欠发达的情况下，累积的财富大多进入到当地的房地产领域。

　　随着房地产市场调控的到来，投资者的美梦被瞬间打破，如今的鄂尔多斯已经成为众多投资者的噩梦，在轰轰烈烈的批量造富、大盖楼房后，如今的鄂尔多斯陷入了楼市崩盘、豪车贱卖的境地，催债的人随处可见，房地产开发一蹶不振，大片大片楼盘停工。

　　除了鄂尔多斯以外，“坏消息”已然接连释放。无锡楼盘降价过万提早引发楼市震动，随后温州地价降18.03%、房价降40%的消息相继跟进。成都三季度商业地产集中入市，推动甲级写字楼空置率至40.9%，创下历史最高水平。在陕西，面对低迷的楼市，一纸“限利”新政匆匆出台，地产项目利润率被要求控制在10%左右，引来业界哗然。贵阳因“购房送户籍”新政，被舆论推至“崩盘论”的风口浪尖，成为年末楼市中的吸眼球话题。正当贵阳地产业界、学界致力于反驳“崩盘论”之际，“全国超20城市上调公积金贷款限额”的消息即刻传来，2012年11月，“温州崩盘”争议再起。

　　继温州、鄂尔多斯、三亚、贵阳等地传出楼市“崩盘”的消息后，近期营口、常州等三四线城市也爆出楼市面临崩盘，出现大面积“鬼城”消息。据媒体报道，当地几乎所有银行都已经停止了向开发商贷款，危机一触即发。

　　近期因为被戴上“鬼城”帽子而引起广泛关注的营口，自2006年被纳入辽宁“五点一线”沿海经济带后，GDP增速一直排名全省第一。营口官方称，要在“十二五”期末争取成为百万级人口的大城市。正是在这一目标的激励下，营口市加大了基础设施建设和招商引资力度，掀起了一场造城运动。据当地媒体报道，2007年至2009年，营口商品房施工量开始飞速增长。2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万平方米。

　　不过据中国证券报报道，目前营口市一些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右;而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。

　　尽管1月22日营口市政府出面澄清称，当地楼市并非有鬼城现象，部分开发商楼盘问题系市场行为，与营口楼市没有任何关系，营口房地产是健康发展的。但据当地业内人士透露，不包括远郊区县和开发区，营口市区的存量房5年之内都消化不完。

　　同样被戴上“鬼城”帽子的还有江苏常州。常州靠近上海、苏州，但在苏南的几大城市中经济排名靠后。由于地理位置的优势，常州的房地产建设的目标一度是吸引在上海和苏州、无锡等城市工作的人来居住和投资。但常州在吸引人才和经济发展方面先天不足，愿意来此处买房的人不多，从而导致开发商库存严重。

　　统计数据显示，截至2012年12月底，常州市共成交住宅49163套，每月5000套成交量的平均值让常州的楼市看上去一片“火热”，但与此同时，商品房库存量达到了1360.26万平方米，同比涨幅为12.85%。即使按照2012年常州楼市的平均销售速度来计算，楼市库存量的消化时间依然长达20个月。

　　实际上，中国社科院上月13日发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2012-2013)》就对这些情况有过警示。报告指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，也不是理性的市场力量作用的，其近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险，即：一些城市继续快速上涨，一些城市将崩盘;多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。

　　特别是对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产中小项目来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产，从而可能带来一定的金融风险。