谢逸枫：为何京穗楼市爆发恐慌性情绪购房

　　日前北京朝阳区链家地产一家门店的职业顾问称，最近一段时间，前来咨询二手房、新房价格及购房相关事宜的人数有所增加。可能是受到前几日个别项目涨价以及"京补缴社保可获购房资格"等消息影响。另外是整个11月多个城市“地王”频出。27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米;28日，深圳新的总价“地王”诞生。京广沪深成交量大涨，来自伟业我爱我家集团的数据显示，12月上旬北京全市纯商品住宅(不含保障房)新增供应6437套，而11月全月供应量仅为4805套，12月份前十天的供应量已比上月全月供应量上涨了34%。而某网站数据监控中心统计的数据显示，上周末(12月15至16日)深圳楼市共有6个项目开盘或加推，上千套房源入市引起了深圳楼市的又一轮火爆。此外，上海和广州也在近期出现新房热卖、二手房量价齐升的现象。11月北京、广州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分别为114%、93%、98%与175%，环比增幅分别为21%、-13%、12%、25%。

谢逸枫

　　记者：怎么看谣言与抢房潮及日光盘现象?

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“当前房地产调控已经进入高度敏感期，市场买卖双方博弈的神经集中在政策与价格上。因此，一旦市场上的政策与价格有任何的风吹草动，市场上就会风声鹤唳，购房者便产生“恐慌性情绪”。其实，根本没必要恐惧，仅仅是个别城市个别房企个别项目楼盘而已，不具有代表性，不会扭转楼市整体走势与大局。一方面是市场上商品房库存依然巨大。另外一方面是中小房企依然才在资金压力。其他方面是调控政策并未实质放松。但是释发出四个信号，一则房地产调控政策正发生变化，力度在衰退，大有调控放松的趋势。二则购房者对政府调控效果不满意，对政策不信任，怀疑政府调控房价的决心与意志力。三则房企不差钱，房子不愁卖，后市信心实足。但是，不排除房企刻意制造楼市回暖，供应紧张的现象，促进销售成交。四则房价上涨预期逼迫提前，购房者买房的忍耐力到了极限，不买担心上涨大于对下降的心理意愿强烈。”

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“随着调控基调不变与一线城市及全国住宅供应量的增加，市场正在逐步回归理性。购房者应该谨慎与冷静，不要轻信市场传言而恐慌性抢购。政府应该及时站出来，遏制楼市恐慌性购房，避免市场出现波动。”

　　记者：恐慌情绪是否会蔓延?

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“千人抢房再现的“抢房潮”与“日光盘”已经让“恐慌性情绪”弥漫一线楼市，蔓延到全国二三线城市。不过，目前楼市调控基调未变，房价大幅飙升的基础并不存在。这种“预期”或许并不能持续太久。越临近年关，地方政府完成房价控制目标的压力也就越大，一旦放松调控极有可能带来房价的强势反弹，一年来楼市调控的“成果”也有可能功亏一篑。当前一线城市并未出现大范围的房源大幅提价的现象。但是在全国市场房价连续6个月平稳上涨的大背景下，广州、北京等一线城市个别楼盘一夜大幅圳价、千人抢房以及地王频出等现象，引发出购房者对房价可能暴涨的心理预期，导致恐慌情绪在市场逐渐蔓延。对普通购房者心理来说，简直是“雪上加霜”的影响。”

　　记者：为何出现抢房潮与日光盘?

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“广州与北京部分区域少部分楼盘火爆出现“日光盘”属于年末楼市正常现象，主要是五个因素导致排队抢房，一则是年末市场回暖趋势越来越明显，开发商加大价格促销力度，激发刚需购买热情。二则开发商的开盘解筹采取排队选房的营销策略，产生“人多房少”小感觉。而开发商因资金不存在压力，减少推货量，僧多粥少。三则今年广州前11月市场回暖，价量上涨导致购房者因恐后市反弹，被逼迫提前入市购买。四则不排除因限购政策出现调整，部分改善需求与小部分投资客通过不同方式进入市场，搅热市场。五是未来房价仍将继续上涨与购房者恐慌性心理预期及土地市场的“疯狂”，另外是近期‘北京与广州补缴社保可获购房资格’传言的影响，刺激了部分潜在购房需求开始集中释放。”

　　记者：是调控放松还是开发商的销售手段?

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：““日光盘”与“通宵排队”买房的现象，主要是开发商营销手段所为，况且市场上购房需求力抑制一年多。一旦政府调控政策有变，购房者会毫不犹豫出手。但是不排除因调控力度的减弱，“限购”、“限价”的政策出现调整谣言，房价上涨心理预期导致市场出现恐慌性情绪购房。”

　　2012年12月18日，广州日报报道，临近年末，本应是楼市的传统淡季，但今年年尾非但没有出现打折促销，各种纷纷扰扰的传言更是给本就回暖的楼市“加了一把柴”。 无论是一手“排队抢房”、二手房现大量抛售甚至五折抛售，还是广州“限购”松动，各路楼市传言层出不穷，甚至互相矛盾，令投资者“心慌慌”。 连日来，广州日报记者对数个楼市传言进行了一一验证，发现大部分传言都有疑点。　传言一：广州“限购”疑遇松动。传言：日前，有媒体报道称，广州“限购”悄然松动，花钱办理购房资格的时间大大缩短，相关费用减少近一半。 从今年10月底11月初开始，广州限制外地人买房的政策进一步严苛，为确保非广州户籍购房人申办房屋产权转移登记时提供的个人所得税税单、社保缴费证明准确真实，广州市房地产交易登记中心目前在收件后确实都会先行发函地税等部门进行核实。

　　记者从多个中介行了解到，核实的过程漫长，有从11月份发函核实的至今尚未获得购买资格，未听说花钱购买购房资格的时间“大大缩短”及“费用减半”。 传言二：二手房一夜大涨70万元。传言：近日，有媒体爆出北京市西城区鸭子桥路45号院政泰家园某房源一夜提价70万元，从230万元飞涨到300万元的例子。传言三：多地现二手楼挂牌量暴增。传言：12月上旬，网上忽然出现传言称，北京突然间出现381万套空置房抛向市场，上海二手房挂牌量从现41万套暴增至200万套，广州二手房挂牌量从现26万套直蹿100万套，深圳二手房挂牌量从8万套到12万套后直蹿到30万套。 北上广深很多突然间入市的二手房降价幅度都在50%以上。据广州市国土房管局公布的数据，11月全市10区的二手住宅登记量为58.37万平方米，环比增加四分之一。#p#分页标题#e#

　　而12月上半月，二手楼挂牌量并未大增，反而出现了骤减。传言四：“连夜排队购房”再现。传言：广州上周末多个楼盘开盘场面火爆，有楼盘开盘立涨五千元，珠江新城某盘甚至传出“连夜排队购房”的消息。据此前广州市国土房管局公布的数据显示，2012年11月，广州市10区一手楼网上签约面积为76.92万平方米，同比增加117.5%，环比减少9.2%;网签均价1476 9元/平方米，同比升10.4%，环比升9.8%。由于11月是传统旺季，一手楼市确实出现了签约量放大的现象。可是，并不是每个新楼盘开盘都火得“一塌糊涂”。

　　2012年12月19日《每日经济新闻》报道，通宵排队买房，这种在楼市黄金时期才会出现的景象最近再次在广州上演。上周末(12月15日~16日)，广州不同区域的多个楼盘遭遇哄抢，这究竟是营销个案，还是“限购”、“限价”等调控政策对市场的影响逐渐减弱引发的?临近年底虽然广州监管部门对市场的干预加强，但仍无法杜绝市场上一些“暗度陈仓”的行为。近日来，关于购房资格审批加快、补齐社保即可买房的传闻也是甚嚣尘上。久违的“通宵排队买房”景象再次在羊城上演。位于广州珠江新城的某楼盘虽然定于12月16日正式开盘，但周六(12月15日)晚上就已经有大批的买房客聚集在售楼部门前，等待开盘的队伍甚至排起了长龙。上周末广州共有6个新盘开盘，4个旧盘推出新的货量，虽然这几个楼盘处于不同区域，但现场几乎都出现哄抢的热闹景象。

　　碧桂园位于广州南沙的天玺湾12月15日开盘，据其透露，仅3小时该盘即热销1000套，录得了超过10亿元的认购额，再度刷新了今年广州楼市单日销售记录。相对于南沙其他楼盘来说，天玺湾超过10000元/平方米的售价，其实并无太多的价格优势。位于广州荔湾区芳村板块的保利塞纳维拉首期也选择在上述时间开盘，开盘后仅一小时，此次推出的238套房源所剩无几，两房单位甚至在开盘一小时内就宣告售罄。尽管楼盘热销，但并无其他证据印证房地产市场的调控出现放松。据了解，前述多个楼盘出现热销与近日业界盛传的“限购暗中松绑”不无关系。在广州，由于对非本地户籍的购房者实行了 “提供累计缴纳1年以上个人所得税证明或社保缴纳证明可限购一套住房”的政策，很多外地涌入的购房需求被抑制，但实际上，交手续费办理假纳税证明等现象一直没有杜绝。

　　自北京限购政策推行以来，不断传出购房资质造假等问题。2012年12月间，关于“北京限购政策疑似松动”的消息再起。此次则是关于补齐5年社保即可通过建委审查，拿到购房资格。根据报道，11月之前，北京购房资格的审批出现一些松动。以前即使补齐5年社保也无法通过建委的审批，审批松动之后，补齐社保就可以通过审查。自从11月北京楼市成交量快速上涨之后，风声变得有点紧。另外是根据报道，在广州也出现限购政策放松的情况，非广州户籍的购房者提供累计缴纳1年以上个人所得税证明或社保缴纳证明可限购一套住房，如无法提供上述证明者不得购房。不过，在广州花钱获得购房资格的现象一直存在，花钱就能买。为了防止限购政策“变通”，2011年2月16日，北京市政府下发《通知》明确规定，在北京购房的非本地户籍居民，须在北京连续缴纳5年社会保险或个人所得税方能具备购房资格。

　　事实上，关于北京限购放松的话题市场上几次有传言。但每次传言之后都会遭到政府主管部门严查，因此，在过去1年里，代办北京集体户口的业务从报价一两万元，逐渐上涨到10万元左右。由于不符合购房资质人群主要有两类，一是“断缴”，即年限已经达到5年，但其间因各种原因未能连续缴纳;另外一种就是缴纳年限不够的。按照北京市现行规定，断缴情况“确有原因且在可补缴范围内的，可以按规定进行补缴”。但是，对于未达缴费年限的，则没有任何可以“补缴”的余地。

　　2012年12月17日，北京市住房城乡建设委发布消息明确，自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时重申：非本市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月开始往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。本次重申和明确缴纳社保的认定标准，是北京不断完善购房资格审核机制的一项举措。认定标准更加细化、明确，有利于家庭判断自身是否满足“连续五年缴纳社会保险”的条件;同时，对审核中不再认可社保补缴，也有利于保障正常缴纳社保的非本市家庭的购房需求，有效防止少数不法机构和个人以此非法获利。要严格按住房限购政策要求，如实申报情况，如实提交审核材料，保护自身合法权益。