我国部分城市调整住房公积金 刺激成交量

　　公积金是中国城市市民缴存的一种长期住房储金，累计到一定数额后可享受较低利率的贷款。如武汉一样，最近一个月，中国已有20多个城市调整了住房公积金政策。珠三角及长株潭和沈阳、北京等城市也加入到公积金异地互贷的行列。

　　此外，深圳、镇江等城市规定子女用公积金贷款买房时，允许将父母作为共同还款人，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成。

　　截至目前，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。业内人士分析，不少地方的楼市调控政策悄然微调，虽然覆盖面较小，有利于刚需人群，但应警惕非刚需入市推高后期房价上涨预期。

　　有人担心公积金政策的放宽会再次推高房价。“公积金‘新政’不排除会带来少数投资、投机行为。”同策咨询研究中心总监张宏伟说，一旦在全国推行，可能会使一些城市的外来购房者增加，给房地产市场带来不稳定因素。同时，在执行环节，个别被限购的购房者也会钻空子入市，甚至恶意套取公积金。

　　公积金成地方微调主要手段日前，江门市公积金管委会同意开平、鹤山两地调整公积金贷款额度的申请。内容是开平市住房公积金贷款调整为首套房贷款最高限额统一提高至1人25万元，2人或以上50万元;二套房1人20万元，2人或以上是40万元。对此，当地有关部门负责人表示，公积金政策的调整符合国家保障首套房置业的需求，不违反调控相关政策。政府内部人士还透露，此次调整主要是考虑到随着房价上涨，公积金贷款额度标准与实际需求有不相符的地方。

　　实际上，在此之前，已有多个城市调整公积金政策，自本月1日正式执行的江苏镇江住房公积金新政规定，公积金申请贷款额度最高可达80%，而且子女买房可提取父母公积金部分进行还贷。10月20日，武汉市住房公积金政策迎来自2010年楼市调控以来最大一次调整，武汉市民首次使用公积金购买二手房，贷款最高限额由40万元提高到60万元。除此之外，大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。

　　“在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量萎缩，而今年以来，在限购仍为调控"红线"的背景下，公积金贷款政策的调整可以更为积极的鼓励刚性需求入市，因此，公积金购房政策也成为地方政府密集调整的主要手段。”链家地产市场研究部张絮认为，目前，进行公积金调整的城市，主要方式基本都是提高贷款额度和降低首付比例等。但近期政策调整的方式逐渐多样化，与之前的仅提高贷款额度相比，放松的空间更大，购房人在使用公积金贷款和使用方面更加灵活。对刚需购房者影响明显，大幅降低了刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，这些调整政策“不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调起来最容易的执行办法”。

　　除不影响限购限贷底线，公积金政策成微调主要手段的另一深层次原因是“公积金政策直接影响大，目前商业贷款的基准利率为6.55，而公积金的基准利率为4.5，相当于商业贷款的7折以下”。张大伟告诉《经济参考报》记者，以贷款1万元20年为例“公积金贷款月供为63元，而商业贷款则为74.8元，利息差距巨大，公积金政策微调可以直接增加购房者购买能力”。

　　中指院上周数据显示，在10月29日至11月4日的一周内，重点监测的40个城市中，36个城市周均成交同比增长，其中长沙增幅最大，达到545.82%。重点城市中，10个城市周均成交同比全部上涨，其中杭州涨幅最大，达到252.82%。环比方面，上周成交量继续冲高，达到年内第二高点，主要城市中，除北京下调8.5%外，上海环比上涨35%，深圳环比上涨5.8%，整体上涨城市数量达到7成。

　　对此，张大伟认为，一方面是因为国庆期间的认购持续反映到签约上，促进了市场数据的复苏。另一方面，土地市场的升温、地方公积金政策的微调也给购房者对市场的判断造成影响，刺激楼市消费。“市场预期对购房者尤为重要。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对记者表示，稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。因此，部分观望购房者开始行动，刚需人群也开始从大中城市向中小城市扩展。

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　　业内有分析指出，尽管多数城市的住房公积金贷款额度客观上存在调整的需要，但住房公积金贷款额度调整的时机与幅度，往往带有较为明显的政策倾向，反映出地方政府的政策意图，有可能会对楼市预期产生影响。尽管从以往来看，住房公积金贷款额度上调在释放刚性住房需求上的作用非常有限，市场仍有可能将其解读为地方政府的“托市”举措，进而影响到楼市调控预期。

　　值得注意的是，伴随各地公积金调整政策的连续出台，中指院日前发布的10月百城住宅价格指数同时呈现出环比连续上涨之势。张大伟表示，在近期土地价格及溢价率都明显上涨，预期向上，成交量也逐渐转好的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将继续平稳微涨。

　　有业内人士分析，公积金政策微调对于楼市整体态势影响不大。以前有很多工薪阶层希望用公积金贷款购房，但是“贷款数额也是微乎其微”。而现在住房公积金额度的提升能否能刺激“刚需”促进市场?多数人认为住房公积金贷款额度上调对楼市的影响不会有明显的效果。也有人表示公积金只有真正买房的时候才派得上用场，所以平时也并不十分关心公积金的使用。依靠公积金额度提升刺激“刚需”入市效果存疑。而利用公积金来进行投机投资的行为也不会成为主流。