广州二手楼市成交旺 连续3个月成交超去年

　　据广州市国土房管局数据， 1~9月份，全市二手住宅交易登记宗数为39947宗，交易登记面积为330.11万平方米，虽然同比减少了30.2%和32.1%，但下降幅度较上半年分别缩减18.7%和17.7%，较第一季度分别缩减35.6%和33.5%，成交逐季回升。从逐月成交宗数分析，2012年广州市二手楼市自7月开始逆转，7~9月的二手成交反超2011年同期。据记者调查分析，广州市今年前三季度楼价继续涨，总价在100万元/套以上的二手住宅成交比例从35.1%增长到了45.7%，接近成交总量的一半;200万元/套也将占成交总量的一成。

　　前三季分析：第一季度筑底 三季度逆转

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，自去年“新国八条”政策以来，广州二手楼市经历了“迅速下滑、逐渐筑底、稳步回升”的“U”形走势。今年上半年广州二手楼市大致经历两个主要阶段：1~4月份，二手楼市逐渐复苏，“首套房贷利率恢复8.5折优惠”的推动力不可忽视;5~6月份，二手楼市筑底升温。两个阶段的楼市在交投量、价格走势、买家心态、买家类型、业主心态、一二手楼市互动等方面均出现微妙变化。进入7月，二手楼市总体交投较为活跃，8月二手楼市较7月的阶段性小高潮有所回落，但总体仍属较正常的水平。进入9月，二手楼市人气有所回落。

　　满堂红地产有关人士透露，在经历了2月份春节的市场最低谷后，年后随着各大商业银行纷纷恢复首套房贷利率8.5折优惠，之前观望不前的楼市刚性需求得到刺激，从第二季度开始分批入市，市场信心持续恢复，成交逐季升温。对比前三季度的成交数据，第一季度市场的月均成交面积仅20余万平方米，第二季度上升至35万平方米左右，到第三季度则上升至50万平方米以上，已非常接近限购之前市场正常时期月均60万平方米左右的成交水平。

　　从价格来看，据满堂红地产成交数据，前三季度广州二手住宅成交均价呈现稳中有升趋势，主要原因是随着后期改善型需求的入市、市中心的高价物业成交比例有所提高，这在9月份的成交均价表现最为明显。由于以越秀、天河的高价物业为代表的2万元/m2以上的物业成交比重从8月份的14.0%提高至21.1%，9月份全市二手住宅成交均价上升至16578元/m2，达到年内最高位。

　　区域分析：中心城区比外围坚挺

　　据广州市国土房管局数据，1~9月份全市十区二手住宅交易登记面积为330.11万平方米，同比减少32.1%。其中，中心城区成交196.16万平方米，占全市成交的59.4%，同比减少32.0%。

　　各个行政区域中，越秀、荔湾、海珠三个老城区成为全市成交量降幅较小区域，同比下降两成多，而其他区域之中除萝岗区外降幅都在三四成左右。南沙区和黄埔区则成为全市二手住宅成交量降幅最大区域，同比分别减少46.7%和46.3%，主要与两者二手房成交受本区域和周边区域的新建商品住宅市场冲击较明显有关。由于一手促销、一二手倒挂等现象的出现，前三季度郊区和外围区域的“次新房”成交受影响较大。

　　成交分析：平均买一套房比去年多掏12万

　　据满堂红地产成交数据， 今年前三季度广州原八区的二手住宅套均总价为116.10万元/套，同比提高了12.31万元/套。各个区域之中，套均总价最高的是天河区和越秀区，分别达156.45万元/套和148.71万元/套，同时这两个区域也是全市套均总价上涨最多的区域，分别提高了19.15万元/套和15.22万元/套。套均总价较为便宜的是花都区和黄埔区，其中花都区为55.67万元/套，黄埔区为86.47万元/套

　　2012年前三季度总价100万元/套以上的二手住宅成交比例从35.1%增长到45.7%，比例增长较快，这与楼价总体水平提高有关，亦与套均成交面积提高有关。前三季度总价在200万元/套以上的二手房成交比例已从2011年同期的6.7%提升到9.4%。随着新房在中心区豪宅交易市场的主角地位逐渐让位于二手房，下一阶段二手市场高总价物业成交会越来越多。

　　板块分析：海珠天河最热

　　据中原地产人士分析，2012年1~9月，在广州十区两市二手住宅市场中，海珠西板块、天河北板块和珠江新城板块表现最好，分别占据全市板块成交量的前三名。据中原地产二手住宅成交数据显示，海珠西板块1~9月份二手住宅成交均价约为16473元/m2，天河北约20126元/m2，珠江新城则约为31007元/m2。

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　　海珠西板块二手住宅成交量在1月陷入谷底之后，随着整体楼市的回暖而大幅增长，分别在2月份和7月份出现暴增一倍以上的爆发：2012年2月份对比1月份暴增近600%;7月份成交量对比4月份增长约140%。从二手住宅成交均价来看，海珠西板块2012年1~9月除5月份小幅度下跌调整外，整体基本呈上升趋势，9月份成交均价对比1月份约上涨43%。2012年1~9月成交量同比2011年同期上涨约24%，均价则同比上升约6.9%。

　　天河北板块今年成交的爆发月份与海珠西板块相似。2月环比1月二手住宅成交量猛增八倍有余， 6月环比上涨107.2%，7月则环比上涨27.6%。成交均价方面，2012年3月份对比1月上涨17.8%，经过4月份下降幅度回落调整后，5月份继续回升，6~9月份保持相对高位平稳，9月份对比1月份成交均价约上涨20.6%。1~9月成交量同比2011年同期下跌约15%，均价同比上升约5.7%。

　　高价区域的珠江新城板块成交恢复得比中价住宅区域慢，楼价上涨的速度也略输其他区域。该区域4月份二手住宅成交量对比1月份大涨266%;6月份环比5月猛升139%。珠江新城1~9月成交量同比去年同期下跌12%，均价则同比上涨约5.2%。

　　买卖拉锯：议价空间一再收窄

　　满堂红地产统计数据显示，与2011年不断扩大的议价空间走势不同，今年前三季度，广州二手住宅议价空间在2月份达到去年以来的最高位-7.2%之后，随着3月份成交量开始复苏，二手住宅议价空间在不断收窄，到第三季度已恢复至2011年年中约-4%左右的水平。以100万元放盘价的房子来计算，今年最低可以93万元成交，但在第三季度业主心理底线已升到96万元。

　　由此可见，在二手住宅市场成交量恢复增长后，在春节前被调控打压至谷底的业主心态已基本恢复稳定。

　　市场人士认为，虽然今年并未像以往市场上升期那样出现大规模“反价”现象，但进入第三季度在与买家的价格拉锯战中已不落下风。从市场表现看，如今业主放盘价已鲜有低于市场价者，并且业主的出货意愿不再那么紧迫，“可卖可不卖”现象增多。