不论什么时候“卖一买一”必须学会巧打时间差
2013-08-26 来源：0352房网 编辑：李建霞
摘要：房地产行内有一句话，“不管什么时候卖房，你都会后悔”。特别是在楼价上升时期，今天卖了，有可能明天你楼下那家比你卖得更贵。提前半年卖了，回头再看可能少赚了20万元。
有业内人士认为，如果在某段时间楼价平稳或者稳中有升时，如果不是急需钱用或者用于购买另外一套房，“持房在手”还是一种比较稳妥的理财方式。来自合富置业的成交数据显示，7月广州整体二手住宅成交均价为20302元/m2，环比6月出现2.2%的升幅，同比去年7月份出现23.2%的升幅。也就是说，以100平方米的单位为例，去年卖100万元的单位，很可能放到今年7月能卖到123万元，如果业主在去年7月就放盘，除非当时能够打好时间差，及时选择一套一手住宅或者二手住宅入手，否则卖房的钱放银行的话只能看着缩水。因此，从以下各个案例来看，与其说很多市民后悔卖房卖便宜了，更不如说是买新房买晚了。在限购条件下，必须掌握好“卖一买一”的节点，才能让自己换房成本减少到最低。
提前规划有备无患
自住宅限购落地以来，常会听闻身边需要通过“卖一买一”改善置业的亲朋好友，不忿地念叨两句：“早知道过两个月再卖房啦，少赚了十来万”、“要不是跟买家为两三万元讨价还价，耽误了一个多月，我现在新买的这套房子就不会咁‘肉痛’啦。”令换房改善买家纠结不已的，往往是“卖一买一”过程中的时间差，少则一个半月，挑剔的买家甚至会拖上小半年，在房价明降暗涨、月月“海鲜价”的今天，换房的事情不单是夜长梦多，更多的是“夜长钱多”。拖得越久，同质素的一套房，买家贴进去的钱就越多，这还没有将换房期内临时住宿的成本纳入计算呢。
在实际操作中，“卖一买一”要做到无缝衔接，难度很大。但若想在2个月内完成这项大工程，也并非不可能的事。买家在放售原有物业的同时，自己亦要留心或委托中介物色需要新购的盘源。此外，在笔者看来，迫于居住改善需求而“卖一买一”换房的买家，不但要做好资金上的准备，心理准备更是要提前进行，对整个“卖一买一”的换房节奏要有所把握。太多案例证明，换房客太容易陷入“捡了芝麻，丢了西瓜”的恶性循环，为了一两万甚至几千元的房款与新买家或业主拉锯太久，最终致使换房成本上升，而且过渡期也随之拖延。
专家点评：“卖一买一”时间差控制在1~2个月为佳
在业内人士看来，所谓的“卖房好时机”，是“因人而异，因地而异”。放盘小业主的心态普遍希望卖得越贵越好，起码要填平当年买房时的价值，但假如放盘价过高，背离市场行情，又会拉长整个交易周期。因此，他建议需要卖房的业主，在放盘前先进行“角色互换”，以买家的身份，向周边中介打听与自家房子质素相当的买卖行情。倘若发现同类型物业在板块内较为稀缺抢手，业主就可以底气十足地喊出高价，“可价格过高，即便物业受欢迎，还是会拖慢交易进度。”如果发现市场上与自家物业质素相当的房源充足，那么业主在确定放盘价时，就要更接地气一些了。
另据实际成交案例来看，“卖一买一”的时间差控制在1~2个月为佳。同一个地段的物业，如非遭逢政策生变而冲击楼市，2个月以内价格都比较平稳。时间掌握得好，过渡期产生的价格差很低，新购入的房子因面积较大，单价还更便宜一些呢。而对于换房客都很关心的“已经卖一，尚未买一”过渡期内的居住问题，建议可以与新业主签一份协议，在2~3个月内暂居在老房子。新业主如非急着结婚入住，通常都愿意给老业主行这个方便，“老业主也识做些，在总价上给新业主一些小优惠就好。”
“低买高卖” 只是传说
“低买高卖”是房地产投资最理想的出手策略，因此要获得最大的收益，“买”和“卖”必然要分开，看准时机在低位入手，然后在高位抛出。事实上能够掌握完美时间点买卖物业的人，少之又少。对于有明确换房需求的人来说，手头有间房子住着，想换个大屋或者换个学位房，很容易因为怕换房麻烦而未能付诸行动，这种情形如同“温水煮青蛙”，怎样都逃脱不了当下的困局。
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