置业者购房要谨慎 “五证”“两书”需查看
2013-06-24 来源：0352房网家居频道 编辑：李建霞
摘要：时下，我们去楼盘售楼处看房，或者接到售房广告信息，对方都会宣称“五证齐全”、“有大红本”。那么，“五证”是什么?“两书”又是什么?以下为您作详细解答。
《建设用地规划许可证》
建设用地规划许可证
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
作用：
确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程规划许可证》包括下列内容：(1)许可证编号;(2)发证机关名称和发证日期;(3)用地单位;(4)用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型;(5)设计容积率面积及各分类面积;(6)附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
作用：
1.《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》，进行规划验线和验收，商品房销(预)售，房屋产权登记等的法定要件。
2.《建设工程规划许可证》确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。
办理分类
房改房和经济适用房用的“土地使用证”的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理;如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请;如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。
商品房住房土地“土地使用证”的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。
如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房“土地使用证”，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。
重要性
《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办理《国有土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。
《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是非常重要的组成部分。
1.缺少《国有土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
2.缺少《国有土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3.缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢?
《建设工程施工许可证》
建设工程施工许可证
为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程施工许可管理办法》等法律法规规定，1999年12月1日起在全国施行《建设工程施工许可证》制度，此前，全国各地方政府也有类似管理制度，但名称及管理方式缺乏统一指导，如开工报告、开工证等。
在获得《建设工程施工许可证》的同时，施工单位还要获得中国产品强制认证报告，又称公正检验，指两个相互联系的主体之外的某个客体，我们把它叫作第三方。
第三方可以是和两个主体有联系，也可以是独立于两个主体之外，是由处于买卖利益之外的第三方(如专职监督检验机构)，以公正、权威的非当事人身份，根据有关法律、标准或合同所进行的商品检验活动。一些特种设备是需要像特种设备安全检验研究院所提供的第三方检验AETV安全阀校验报告，以证明此产品符合安全生产标准。
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