小产权房屋：建设与交易 相关法律与承担风险
2013-06-04 来源：0352房网 编辑：苓苓
摘要：小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，由乡政府或村委会颁发产权证，但是乡里发的产权证是没有法律效力的，所以购买小产权房具有法律风险。在本文中，小编将为您介绍小产权房的特征，并阐述购买小产权房的法律风险，希望能对您有所帮助。
小产权房的定义
所谓的“小产权房”也俗称“乡产权房”、“村证房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。所以人们为了与其它能够享有完全产权的房产区分开，所以才称这类的房产为“小产权房”。
小产权房被禁止的原因
小产权房占用的是农村集体的土地，并且是向该农村集体以为的人销售，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。
购买小产权房存在哪些风险?
因为“小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的合法性质。导致小产权房的相关手续不齐全，无法获得房管等部门颁发的相关证照，无法办理合法的产权手续，购买后不能合法办理转让过户手续。”法律快车小编在此为读者整理了购买小产权房存在的五大风险。
风险一：办不了房产证，没产权。“小产权房”是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。
风险二：拆迁难补偿。看似便宜的“小产权房”，除了不能办理房产证外，实际上它还属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，那么购房者就可能面临“钱虽付了，房子没住几年也没了”的窘境。因为从法律上说，买卖双方都有一定的过错责任，买房者明知小产权房是违法的仍然购买，也应承担一定的过错责任。
风险三：质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。此外，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
风险四：遇到纠纷不受法律保护。小产权房一旦出现质量问题，以及面积缩水、交房不及时等问题，业主很难维权。因为现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋产权所有人，小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。
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