二手房评估浪潮掀起 买卖过程也很重要
2013-02-01 来源：0352房网 编辑：小忧
摘要：2012年楼市平淡，而到了年底的时候楼市出现翘尾现象，不仅商品房卖的火热，二手房渐渐卖的也火爆起来。
二手房的评估对老百姓来说曾是个遥远而陌生的事儿，近年来随着私房二级市场的开放，特别是散户购房浪潮的掀起，房产评估开始走进百姓生活，无论是公积金、按揭购房，还是二手房交易都离不开它。
大家对买二手房的过程或许有些模糊，卖家说什么就是什么，我们应对二手房买卖过程有一定的了解。
二手楼买卖过程：
1、卖方向代理机构提供房地产产权证明文件。
2、与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。卖方明确销售条件，在可能的情况下，提供该物业的钥匙。
3、代理机构核实并确保待售楼宇的真实性、合法性。
4、代理机构免费替楼宇做广告，带买家看楼。
5、代理机构寻找合适的买家，收取买主定金。
6、卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等。
7、卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取定金。
8、买方付全款给代理机构（按揭付款的根据按揭银行的规定执行）。
9、买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》，向产权部门递交过户所需的资料。
10、产权部门出具税单后，交纳税费。
11、代理机构付全款的50%给卖方。
12、产权部门办理《房地产证》。
13、卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明资料。
14、代理机构付清全部余款给卖方，交付《房地产证》给买方。
资料
二手房税费：
卖方：
营业税：合同价的5%；城建维护税：合同价的0.05%；土地增值费：土地增值额的20%；单位所得税：所得额的15%；个人所得税：所得额的20%；印花税：合同价的0.05%
买方：
印花税：合同价0.05%；登记费：登记价0.1%（登记价=售价+土地增值费）；契税：合同价1% 公证费：合同价0.3%
注：居住超过一年的个人普通住宅（包括别墅、高级公寓）免征营业税；不足一年的，按销售价减去购入原价的差额，计征营业税。
所得额=现购入价-原购入价-营业税-城建税-土地增值费-印花税-登记费
土地增值额=现购入价（售价）-原购入价，现购入价低于估价值（由国土局统一规定）时，取估价值
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