楼盘冬季集中交房置业者谨记验房三步骤

2012-12-14 来源：0352房网编辑：无忧

　　很多开发商把交房时间都选在了年底，买了期房的业主在这个时候收房确实也有烦恼，如冬季年底收房来不及装修，不装修不入住那么新房暖气费应该由谁交?没有专业经验的普通购房者收房时应该注意哪些事项?冬季气候寒冷、空气干燥，各类气味不容易散发，因此环境的好坏很难考察。对这些问题，我们搜集了一些资料，希望对年底收房验房的网友有所帮助。

　　第一步：签字前勿忘查证

　　购房者在收到交房通知单后，首先要在规定的时间去物业交收房产，在交收时有不少文件需要签署，购房者千万别因一时内容过多而随意签字确认。

　　首先要做的是，查看物业的“三书一证一表”，所谓“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

　　《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证。《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收的凭证。《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是国家强制要求的，开发商必须对楼盘负责的文件标记。

　　这三份文件是楼盘通过验收、经过国家有关部门权威认可的标志，是开发商交楼的必要条件。

　　而《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

　　《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

　　因此，购房者在收房前切记要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。

　　要点：确认开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，是否与购房合同中约定的有出入。

　　提示：“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。开发商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。日后容易产生法律纠纷。

　　面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也应在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

　　第二步：验房时别只顾看墙壁

　　不知道从什么时候开始，“看墙壁”成为房屋验收的首要问题。但事实上，验房远非只看表面那么简单。

　　验房最好由专业人员陪同，同步做记录，并填写一式四份验房单，业主保留交房代表签字的一份验房单。

　　验房专家指出，除了查看墙壁是否有裂纹、渗水，门、窗密封性，地面平整度，层高等表面问题外，水电、防水、管道等功能性部位的验收更为重要。例如验水电，首先是验一下房屋的水电是否已通。这对于交房后只打算简单装修不更换水电的购房者尤为重要。验电线，除了查看是否通电外，还要看电线是否符合国标质量，电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线截面面积不应低于2.5平方毫米，空调线应达到4平方毫米，否则使用空调时，电线容易过热变软。

　　其次，厨卫防水也是验房非常重要的一部分，在房子交付时，一些开发商事先已经声明没有做防水，就需要在装修时做。而在交付时已经做了防水的，在装修前一定要检验，如果有问题还能在装修时做出补救措施，否则装修完才发现防水问题，工程就大了。验收防水的办法是，用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，然后在厕卫放水，浅浅约高2cm。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫。

　　再次，就是检查排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。观察水是不是顺利快速地排出。观察排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，今后洗衣间和厕所的排水口可能会散发异味。

　　业主验收完房屋后，便可与开发商或其指定的物业服务公司签约，依据自己验收的结果，将不同的房屋质量问题交由开发商或物业服务公司分别处理，以避免交房后出现问题互相推诿。开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，并再次发出交房通知单。再次验房，确认没有问题后，签署房屋交接书，领取房屋钥匙，完成交付。

　　要点：1.房屋的质量：要观察房屋外墙、地面有无异样，如裂缝、下沉、凸出或凹陷等情况。

　　2.房屋的设备器具：这一部分的验收尤其重要，因为它将直接影响入住后的正常家庭生活，所以，对包括给排水、电、空调、通讯及其他电器在内的主要设施设备等都要试用，确定其是否正常运转。

　　3.房屋的共用设备：包括电梯、消防设备、燃气系统、暖气、小区环境、停车位、保安系统等的测试。

　　4.房屋的结构面积：确定是否与跟开发商事先签订的销售合同中的结构、面积相一致，并应特别弄清公用面积分摊情况、使用面积与建筑面积的差额。

　　提示：先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主收了房，发现货不对，申诉起来也软弱无力。这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况，可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

　　第三步：缴费要有明白账

　　在收房时，还需缴纳一定的费用方能完成交房手续，通常情况下包括契税、公共维修基金、物业费及产权代办费等杂费。

　　首先，契税是其中最大部分，契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。上海购房契税缴纳规定为，个人购买住房属于契税征税对象，应按规定缴纳契税。本市契税税率为3%。购买90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率减按1.5%计算。购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税税率减1%(家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，应作为两个家庭购房。家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确认)。

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