专家建议：买房送车位应先看清产权归属
2012-10-29 来源：0352房网 编辑：加文
小区地上停车位
1、具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，收益应当归产权人和管理人享有
2、由开发商或物业管理公司在小区道路两旁自行划分的停车位，若该条道路是市政道路，产权当属国家所有;若该条道路是小区公共道路，则属全体业主共有
3、土地租金收入，归全体业主所有
4、车辆看管费用，由开发商或物业公司所有
开发商和物业公司都无权擅自在小区公共道路上设立停车位，必须得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，才能设立和运营这种地上停车位
开发商在房屋产权转移前，可以赠送地面停车位，但在产权转移给购房者之后，开发商的“赠送”在法律上是无法履行的，因此要承担违约责任
在持续调控的大背景下，开发商采用打折、优惠的方式进行销售，已经对购房者产生不了太大的吸引力。买一套房赠送一间屋、买一套房赠送一个停车位、甚至买一套房赠送一辆豪华轿车等大尺度的促销措施也频频出现在宣传广告中。然而在现实中，部分开发企业却虚假承诺，赠送的车位等不能兑现，最终导致购房者与开发商产生购房纠纷。
典型案例
买房送车位产权却属全体业主
李先生一直想买一套拥有私家停车位的房子，2011年4月，李先生在春交会上看中一个项目，户型结构等都非常满意。最主要的还是开发商承诺如果李先生购买一套房子，开发商将赠送李先生一个停车位。于是，李先生按照合同约定一次性支付了房款。
今年8月，李先生购买的项目开始交房。在查看房屋的建筑质量、交房手续后，李先生向工作人员提出，想看看开发商赠送的停车位在什么地方。工作人员表示，停车位早就准备好了，只要李先生缴纳相关费用并收房后，就可以立刻带李先生去看停车位，并办理相关的车位手续。然而，在李先生缴纳相关费用并收房后，工作人员告诉他，开发商赠送的停车位，位于距离他所购买房屋这栋楼背后比较远的小区公共道路上;而且他使用该停车位，还需要每月缴纳200元的停车费用。
对此，李先生十分不满：开发商赠送给我的停车位，我停车还要缴纳费用，这显然不合理。开发商对此的解释是，停车位是提供给李先生免费使用，但李先生需要缴纳200元的车位物管费。
上周，李先生与朋友一起聊天，讲述到他买房的遭遇时，朋友告诉他，他家的停车位应该属于公共停车位，产权属于全体业主，开发商无权赠送给他。
小区道路停车位道路性质决定产权归属
开发商赠送李先生的小区停车位，其产权究竟应该属于谁呢?
四川致高律师事务所赵轲律师介绍，李先生获赠的是地上停车位，小区内的地上停车位主要有两种类型。第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，这种停车场是经过相关管理部门的批准而设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。第二种是小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出若干停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。
如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，该类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，因此应当属于全体业主共有。
赵轲律师还介绍，根据相关法律规定，属于全体业主共有的小区停车位，其停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有;另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地上停车位。
开发商有无赠送权利先看物业产权是否移交业主
四川致高守民律师事务所赵轲律师认为，目前成都市的私家汽车占有量已跻身全国三甲，随着越来越多的人成为有车一族，小区的车位也越发紧张，围绕着小区停车位而引发的纠纷也越来越多。究竟谁是小区停车位的真正权利主体?业主购买了停车位每月还应不应该缴纳停车费?停车位的收益应该归谁?这都是应该弄清的问题。
对于李先生遭遇的赠送车位一事，赵轲律师认为，按照目前国内的房地产开发管理法规，开发商在开发过程首先要取得开发项目的土地使用权，在房屋建成后，再将房屋的产权转移给业主，以房屋产权转移为界限，之前的土地使用权属于开发商，之后属于业主共有。因此，开发商在房屋产权转移之前是可以赠送地面停车位的，并不是无权赠送。但必须明确的是，即使签订合同时开发商不是无权赠送，但在产权转移给购房者之后，开发商的“赠送”在法律上是无法履行的，因此要承担违约责任。
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