提前还贷是否一定有利？从多角度分析还贷问题
2012-10-23 来源：0352房网 编辑：加文
又快近年底，每年这个时候，房贷一族都要琢磨琢磨是不是要提前还贷？要不要把一年辛苦攒下来的钱都还给银行？
房贷一族很多人都自称为“房奴”，认为自己一直欠银行钱，又给银行交着几万甚至几十万的利息，太不划算了。所以只要一有多余的资金，就立刻拿出来还掉，看着背负的贷款余额一点一点减少，心里有种满足感和成就感。
提前还贷真的划得来吗？还贷前，不妨精打细算一番。
还款中期不用急
浦发银行西安分行国际金融理财师吴媛媛认为，目前，房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言，由于等额本息的还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，如果借款人已还款到中期，已偿还了大部分的利息，房贷提前还款则还的是本金，因此意义有限。
等额本金是将贷款额总额平分的成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
公积金有结余
对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷，但不必全部偿还，因为一旦房贷全部偿还后，每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策，在职工人除购房等情况外，是无法提前支取的，考虑到现在的房屋限购政策，大部分人不太可能多次购房，因此大家公积金提前支取的可能性不大，还不如每月可以冲还房贷，使其发挥更大的效率，也使得自己的现金流更为充裕。
建议贷款人可以房贷提前还款一部分后，致使每月的还贷金额与自己的公积金金额相当，这样既不影响自己的日常生活，也可以有效的使用公积金。
善用理财产品
今年贷款利率几次调低，基准利率将从年初的7.05%，下降0.5个百分点，至6.55%。如果算上通胀率和时间价值的话，实际的资金成本要比这低得多。尤其是那些赶上好时光贷款的贷款人而言，由于当时银行的利率执行7折优惠，资金成本更低，甚至可能低过投资理财产品的收益率。风险承受度较高的投资者近期可多关注股票和基金的机会，选择基金定投是一个不错的投资方式。对保守型的借款人而言，选择低风险的银行理财产品较为可靠。目前，一年期银行理财产品的预期年化收益率4.9%左右，超过当前CPI涨幅。目前浦发银行的理财产品有一个月、三个月、半年、一年的产品系列，每周发售，为有不同流动性需求的市民提供多样化的选择。
另外，为房贷客户推出的“存贷易”也可以让客户节省贷款利息的支出。市民将闲置的资金存入这种账户，就可以抵扣贷款利息，从而大幅度节省利息支出，使自己的还款负担减轻。如果遇到新的投资机会、开支计划，或者急需用钱，借款人则可以随时支取存在账户中的存款。银行每天根据账户中的资金情况计算抵扣收益，每月定期汇总支付到客户账户中，这样即使账户中的资金经常变动，也能节省利息。
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