房地产买卖涉及的主要纠纷类型以及如何回避风险
2012-09-07 来源：0352房网 编辑：紫琳
1、定金(合同)责任
按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下很容易发生纠纷。房产中介居间协议，协议上各项内容都已基本确定，可视为定金合同。
2、逾期交房
上家在合同约定的交房时间还未交房，除下家未按时付款等情况，要对下家承担违约责任。下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。
3、和中介的纠纷
买卖双方在与中介公司签订居间合同后，甩掉中介公司私下交易(俗称的跳单)或签订合同后毁约，造成中介公司中介费用的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。
如中介公司在进行居间服务时，不规范不尽责而造成的纠纷，也要承担与其过错相当的责任。但中介的责任有限，假如假身份证，假产证非常逼真，中介只尽一般审查义务，不能要求中介发挥侦查职能。中介只要没有故意或过错，尽到了基本审查义务，如备案，产权调查等就应该是免责的。
4、 阴阳合同纠纷律师
阴阳合同也叫黑白合同,指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。二手房交易中，“阴合同”是体现买卖双方真实成交价格的合同，双方私下留存。“阳合同”一种是为了逃避税收，做一份低价合同,另一种是为了多贷款,做一份高价合同。房产中介机构为促成房屋买卖合同的签订，往往会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”。
这种交易模式原则上是行得通的。但是房价一旦变化，价格上涨出卖人不愿卖、房子到手买房人不愿意履行阴合同，纠纷就很容易发生。
按上海市高级人民法院的规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。举证责任是由提出异议方来承担。 但是，两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。
5、户口问题纠纷
房屋交付后，买家才发现房内有上家或者他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。交房时一定要查清房屋内是否有户口再付款。
关于二手房买卖交房后发现房屋有户口的纠纷,目前上海市各级人民法院关于这类案件的处理方式为：如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理;买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁入的，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件受理范围，裁定不予受理或者驳回起诉。为避免此类纠纷，约定相应的违约责任(一般可以约定每逾期一日承担房价的万分之五作为违约金)，并留足一定的尾款，待户口迁出后支付尾款。
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