购房千万谨防开发商两大“面积”陷阱
2011-08-05 来源：0352房网 编辑：乔铭
购房中，面积是直接产生效益的地方，开发商非常巧妙地利用一些灰色晦涩、模糊的概念打擦边球，在这上面做足了文章。如果没有对面积概念深入透彻的了解，很难在这个环节上与开发商较量。那么，就一起听听专家对开发商两大陷阱和各种面积的详细介绍吧!
陷阱一：公摊面积猫腻多
令广大业主头痛的还有公摊的面积。首先是搞不清什么可以算到公摊面积里，这个国家有关法律法规里面有，购房者可以自己看。关键是公摊的面积会有变化。
这个变化可以举个例子。某物业管理用房约30平方米，计入公摊，入住半年后，该用房一分为二，其中一间约20平方米被物业管理公司改作商铺。这20平方米的面积就不能再作为公摊的面积了，但开发商不会对你讲。
其次，公摊是一个由多个面积组合而成的综合面积。很多业主很想了解清楚每一块面积的大小，而目前还没有哪一家开发商给业主出具过这种公摊面积的组合。
对策——把合同签好，在销(预)售合同或补充协议中，应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。同时还要注意公用建筑面积分摊原则，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。
有的开发商会全部分摊给一期业主，这是不公平的。至于公摊面积组合的详细资料，则目前还缺少法律保障，没有更好的办法。
陷阱二：放大了的“使用率”
要想搞清使用率，先要搞明白和弄懂几个术语。
1.销售面积：也就是建筑面积，其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。
2.套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。
3.套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4.套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。
5.套内建筑面积：即2、3、4总和。
算使用率的公式是：套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，所以开发商给你出具的使用率都是这样算出来的。这里很容易给消费者以误导。
购房者往往以为，使用率是按照另一个公式测算：套内使用面积÷销售面积。很明显，分子中少了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率比上面的要低很多，因此很少被开发商接受。但这才是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例。
如果你再装修房子，加上保温层在内，假设你买的是一套120平方米的房子，那么按照上面两个公式推算出来的使用率会有4%～6%的差别。
问题是开发商不会给你讲清楚这两者的区别，除非你自己去问。
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